Obytná garáž: pravidla pro přestavbu z nebytových prostor na obytné, organizační možnosti

Obytné garáže jsou typem nemovitosti, která je již řadu let velmi žádaná. Mnoho lidí tímto způsobem řeší problém obytného prostoru bez nákupu nebo pronájmu bytu nebo soukromého domu. Jak je ale legální používat k bydlení obyčejnou garáž? Pojďme zjistit, co jsou garáže, jak je lze udělat obytnými, co je k tomu potřeba a zda je to legální.

Typy garáží

Začněme tím, že existují dva typy vlastnictví garáže:

1. Budova umístěná v garážovém stavebním družstvu (GCC).
2. Samostatně stojící objekt, tzv. individuální objekt.

První varianta je považována za bezpečnou v tom smyslu, že je obtížné ji přivést k demolici, protože družstvo získá pozemek do vlastnictví nebo jej obec pronajme na dobu určitou, která se, jak ukazuje praxe, neustále prodlužuje.

Každý, kdo koupí družstevní garáž, kupuje ihned podíl na garážovém družstvu od předchozího vlastníka. To znamená, že se stává jejím členem. Kupující obvykle vkládá určitý příspěvek do pokladny družstevního společenství. Na oplátku dostává celý balík dokumentů. a toto:

• osvědčení o zápisu vlastnických práv k nabytému majetku;
• technický pas budovy;
• katastrální pas.

Pokud pozemek zakoupilo družstvo, pak nový majitel garáže dostává i potvrzení o zápisu vlastnického práva k pozemku pod garáží.

Mnoho kupujících se ale často setkává s podvody. Týká se to především samotného družstva. Proto je při nákupu důležité seznámit se s dokumenty, které určují status organizace. To znamená, že družstvo musí mít rozhodnutí obce, že družstvu poskytlo pozemek, kde jsou garáže postavené. Stejně jako zakládací listinu organizace a seznam jejích členů. A nový majitel budovy musí obdržet členskou kartu, potvrzenou podpisem a razítkem předsedy.

Nyní k individuální výstavbě. Garáž nemůžete pořídit, pokud její vlastník nemůže doložit osvědčení o registraci garáže samotné a pozemku, na kterém je postavena. Stejně tak technický a katastrální pas. Bez těchto dokumentů notář ani nebude moci provést nákup a prodej.

Pokud jsou tedy všechny dokumenty v pořádku, lze garáž zakoupit do vlastnictví. Nyní můžeme vyřešit problém přeměny garáže na bydlení.

Přestavba garáže na bytový dům

Z čistě právního hlediska to není tak jednoduché. Chcete-li provést převod, musíte si přečíst část nazvanou „druh povoleného využití“, která se nachází v listu vlastnictví pozemku. Pokud uvádí, že na přiděleném pozemku lze postavit obytné budovy, pak s přeměnou garáže na obytné prostory nejsou žádné problémy. Pokud taková značka chybí, bude nutné změnit veškerou dokumentaci. Nebo spíše podat žádost na magistrát, aby stavbu bydlení povolil. Buďme upřímní, tato cesta je trnitá a dlouhá. A jak ukazuje praxe, naráží na byrokratický aparát, který je těžké prolomit.

Předpokládejme tedy, že značka povolení je v certifikátu přítomna. To znamená, že vám umožňuje vybudovat několik místností nad nebo vedle garáže, které lze později použít jako bydlení. Ale pro stavbu ve stejné obci budete muset získat stavební povolení. A pokud takové povolení dostanete, můžete začít stavět horní patra. Mimochodem, jejich množství je uvedeno ve stejné sekci – typ povoleného použití.

Je možné se zaregistrovat v garáži?

Otázka položená v této části tohoto článku je velmi relevantní. Odpověď je jasná: registrovat se můžete. Ale je tu několik podmínek:

• garáž musí být uznáno jako rezidenční prostory;
• a aby se tak stalo, budova musí plně vyhovovat požadavkům hygienické a epidemiologické normy;
• a to znamená, že vše musí být provedeno v něm síťové inženýrství: vodovod, kanalizace, elektřina, topení, plyn atd.

A i když jsou všechny tyto sítě instalovány v garáži, je nutné získat certifikát od každé služby, která zahrnuje komunikaci, že sítě jsou dostupné a že fungují správně. Poté musíte městské nebo okresní správě podat žádost a balíček dokumentů, který zahrnuje:

• plán garáž s technickým popisem objektu;
• projekt rekonstrukce;
• všechny právní dokumenty dokumentace, většinou kopie, které potvrzují, že jste přímým vlastníkem garáže, budou muset být ověřeny notářem.

Viz též:
Katalog garážových projektů prezentovaných na výstavě Low-Rise Country.

Po odeslání žádosti a balíčku dokumentů by měla být odpověď poskytnuta do týdne. V dnešní době je vzácné dostat odmítnutí, ale pokud k tomu dojde, můžete se bezpečně obrátit na soud a vyřešit své problémy tam. Není jiné cesty.

Pokud tedy bylo získáno povolení, můžeme přistoupit k rekonstrukci. A po dokončení a obdržení stavu obytných prostor se můžete zaregistrovat v garáži.

Možnosti vybudování dalších místností nad garáží

Přestavba garáže na obytný prostor znamená nejčastěji stavbu druhého patra. Existuje mnoho možností, jak to udělat správně. Podívejme se na některé z nich.

Možnost №1

Garáž je obvykle bloková nebo cihlová konstrukce se silným základem. Zde nejsou žádné problémy, druhé patro postavíte jednoduše tak, že demontujete střešní konstrukci, necháte strop a zvednete stěny ze stejného materiálu jako samotná garáž. A pak postavit střechu nového domu nad druhým patrem.

Nejjednodušší je, pokud je garáž zastřešena plochou střechou. Ani nebude potřeba demontovat. Typicky je střecha buď železobetonové podlahové desky nebo monoliticky litá deska s výztužným rámem uvnitř.

Viz také:
Technologie pro stavbu garáže z kovových profilů

Stěny se zvednou a vytvoří se horní strop. Může se jednat o stejnou desku nebo konstrukci postavenou na nosných trámech. Druhá možnost je lehčí z hlediska zatížení základu. Obvykle se uvažuje, pokud základová konstrukce garáže není dostatečně pevná, aby unesla velké množství železobetonu.

Strop mezi prvním a druhým podlažím musí být izolován s paralelní konstrukcí podlahy obytného prostoru. Obvykle se jedná o klády, které jsou připevněny k betonovému povrchu. Mezi nimi je umístěn tepelně izolační materiál, jako je expandovaná hlína nebo desky z minerální vlny. Poté je nahoře instalována hydroizolační membrána a poté je nahoře vytvořena podlahová základna (existuje mnoho možností).

Je nezbytně nutné izolovat střechu a strop mezi druhým nadzemním podlažím a podkrovím. Pokud je garáž s obytným prostorem zastřešena plochou střechou, pak se tepelná izolace pokládá na střešní konstrukci.

Popis videa

Ve videu majitel garáže hovoří o svých plánech přidat druhé patro z cihel, které lze využít jako kancelář a místo k odpočinku:

Možnost №2

Tento design je mnohem levnější než předchozí. Protože se jedná o garáž s mansardovou střechou. To znamená, že se ukáže, že nad budovou garáže je postavena střecha s podkrovím, která je následně přeměněna na obytný prostor. Neexistují žádná omezení ohledně toho, jaký typ střechy bude přestavován. Tedy zda je jednostupňový, dvoustupňový nebo nějaký jiný typ. Níže uvedená fotografie ukazuje variantu s konstrukcí střechy s jednou šikmou střechou. I když je to častěji výjimka než pravidlo, protože podkroví jsou tradičně organizovány pod štítovými strukturami.

Představte si garáž s hotovou šikmou střechou. Pokud je pod střechou dostatek prostoru, pak neexistují žádné překážky pro uspořádání bydlení pod střechou. Střešní konstrukci je prostě potřeba izolovat standardními technologiemi. Zde je sled provedených stavebních operací:

• na vnitřní straně krokví je položena parotěsná fólie;
• izolace, například desky z minerální vlny, se pak položí mezi krokve;
• ty jsou pokryty hydroizolační membránou;
• a nakonec se povrchová úprava provádí pomocí deskových nebo deskových materiálů: překližka, dřevotříska, OSB, sádrokarton atd.

Viz také:
Garáž a lázeňský dům pod jednou střechou – vlastnosti a příklady projektů

Pokud je střešní konstrukce nízká, bude nutné ji předělat. To znamená, aby obytné prostory odpovídaly stavebním standardům. V podstatě bude nutné provést rekonstrukci střechy s kompletní demontáží střešní krytiny, nadkrokevního systému a dalších prvků. Je to ale také jednodušší a levnější než stavba nové podkrovní střechy. Protože po demontáži střešní konstrukce zůstává téměř veškeré řezivo neporušené, které lze použít na stavbu nové střechy. A to je velká úspora.

Nejdražší možností pro stavbu mansardové střechy je, když je střecha garáže plochá konstrukce. Na něj bude muset být instalována střešní konstrukce, pro kterou budete muset zakoupit všechny potřebné stavební materiály: krokve, prvky pro opláštění, trámy pro stěnovou desku, materiály pro tepelně izolační dort, střešní materiál a spojovací prvky. Ale i to je jednodušší a levnější než použití první možnosti výstavby.

Popis videa

Video ukazuje myšlenku vytvoření obytného prostoru v podkroví nad garáží:

Možnost №3

Postavte rámovou konstrukci nad garáží, bez ohledu na to, z jakého materiálu byla samotná garáž postavena. To také není nejdražší varianta pro vybavení domova v garáži. Chcete-li to provést, musíte demontovat střechu garáže, pokud má štítovou konstrukci. Nebo odstraňte potěr a střešní krytinu, pokud je střecha rovná.

Poté se po obvodu budovy na strop položí mauerlat – jedná se o nosníky o minimálním průřezu 150×150 mm. Jsou spojeny dohromady a v celkové konstrukci budou sloužit jako základ pro konstrukci rámu. Mauerlat je připevněn ke stěnám garáže pomocí kovových kotev.

Poté je postavena standardní rámová konstrukce skládající se z podpěrných sloupků o průřezu 100 x 100 mm, které jsou instalovány v rozích nové místnosti a mezi nimi nad stěnami s krokem 1-1,5 m Sloupky jsou připevněny ke stěnové desce pomocí ocelových rohů a samořezných šroubů.

Poté se nainstaluje horní obložení. Jedná se o stejný Mauerlat, jehož prvky jsou položeny pouze podél horních okrajů podpěrných sloupků. K tomuto účelu se používají nosníky 100×100 mm. Upevnění se provádí pomocí stejných produktů jako u spodního obložení. Dále se vytvoří střecha: jednosměrná nebo dvojitá. Málokdy volí jinou možnost.

Viz také:
Pravidla pro stavbu základů garáže

Když je rám připraven, je z vnější strany pokrytý překližkou odolnou proti vlhkosti nebo OSB deskami. Izolace je položena zevnitř a pokryta stejnými překližkovými deskami nebo OSB panely. Dále je střecha izolována a na ni je položen střešní materiál. Na samém konci se tvoří a izolují strop a podlahy. Instalují okna a dveře a instalují komunikace.

Popis videa

Ve videu specialista hovoří o technologii výstavby rámové nástavby nad cihlovou budovou:

Možnost №4

Toto je nejjednodušší způsob. Vychází z odmítnutí garáže jako místa pro držení auta. To znamená, že bydlení je organizováno uvnitř budovy garáže. Nic není přidáno ani postaveno na. Prostě dělají generální opravu garážového stání s instalací inženýrských sítí.

V případě potřeby lze místnost rozdělit příčkou nebo vytvořit zónování pomocí jiných metod, naštěstí takové metody existují a návrháři je aktivně používají. Níže uvedená fotografie ukazuje, jak dokázali správně uspořádat obytný prostor uvnitř garáže. Útulná a krásná atmosféra, čalouněný nábytek a další doplňky dokonale zapadnou do prostoru.

Viz také:
Garážové podlahové dlaždice: 4 důležitá kritéria výběru

Závěr na toto téma

Jak je vidět, dnes není problém přestavět garáž na obytný prostor. Hlavní věcí je získat povolení od úřadů a vytvořit všechny potřebné příznivé podmínky pro život v něm. Jakou variantu ale zvolíte, záleží na mnoha podmínkách, z nichž jednou z nejdůležitějších jsou finance vyčleněné na rekonstrukci.