Jak se určuje plocha bytu uvedená v katastrálním pasu areálu? Otázky a odpovědi – OOO RKC

Aktualizováno 08.08.2024: Ode dneška se nevydávají katastrální pasy. Ale odpověď na otázku je relevantní pro dříve vydané dokumenty.

Řekněte mi, jak se určuje plocha bytu uvedená v katastrálním pasu areálu? Balkon je součástí plochy bytu? Mohou se údaje o výměře bytu v katastrálním pasu areálu lišit od výměry bytu uvedené developerem bytového domu ve smlouvě o účasti na společné výstavbě?

Odpověď: Savinová O.Yu. (Zeměměřič)

В katastrální pas prostory jsou zobrazeny informace o areálu, včetně prostor místnostiobsažené ve státním katastru nemovitostí (dále jen státní katastr nemovitostí). V případě vytvoření nové provozovny (zejména při zakládání bytového domu), jakož i v případě změny údajů o provozovně (například v souvislosti s přestavbou prostor), informace o těchto prostorách se zapisuje do výboru státního majetku na základě žádosti a technického plánu areálu zpracovaného katastrálním inženýrem. Technický plán prostor je zpracován s přihlédnutím k požadavkům na zpracování technického plánu prostor, schváleného nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 29. listopadu 2010 č. 583 (dále jen Požadavky pro technický plán prostor). Jednou z charakteristik místnosti, jejíž informace jsou obsaženy v technickém plánu, je prostor místnosti.

Pod prostor místnosti se rozumí součet ploch všech částí těchto prostor, včetně plochy pomocných prostor určených k uspokojování domácnosti občanů a jiných potřeb souvisejících s jejich pobytem v bytových prostorách, s výjimkou balkonů, lodžií, verand a terasy. Plocha pomocných prostor zahrnuje plochu kuchyní, chodeb, van, toalet, vestavěných skříní, skladů a také plochu vnitřního schodiště. Měření vzdáleností používané k určení celkové plochy obytných prostor, bytového domu, se provádí po celém obvodu stěn ve výšce 1,1 – 1,3 metru od podlahy (Nařízení Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 30. září 2011 č. 531 „O schválení Požadavků na stanovení území budovy, prostory“, dále jen Požadavky).

Tedy v případě zápisu prostor státním katastrálním úřadem nebo státním katastrálním zápisem změn prostor informace o plocha areálu katastrálního pasu odpovídá výměře technického plánu areálu zpracovaného katastrálním inženýrem a stanoveno s ohledem na Požadavky.

Plocha balkonů, lodžií v souladu s Požadavky nejsou zahrnuty do plochy bytu.

Pokud jsou informace o objektu zapsány do Výboru pro majetek státu jako dříve registrovaná nemovitost na základě vlastnického/vlastnického dokumentu (osvědčení o státní registraci práv, kupní a prodejní smlouvy) bez následné přípravy technického plánu a určení skutečných rozměrů a plochy areálu, informace o výměře areálu katastrálního pasu bude odpovídat informacím o rozloze provozovny v titulním/titulním dokumentu.

K rozdílu mezi údaji o výměře areálu ve smlouvě o účasti na společné výstavbě a katastrálním pasu areálu je třeba si uvědomit následující:

Informace o plocha bytuobsahoval ve smlouvě o společné účasti na výstavbě, určuje stavebník na základě projektové dokumentace bytového domu, zpracované projekční a architektonickou organizací, která má oprávnění tuto dokumentaci zpracovat. Plocha bytu ve smlouvě o společné účasti na výstavbě je návrhovou plochou.

Na základě úspěšných zkušeností s přípravou podkladů pro státní katastrální zápis bytového domu pracovníky Krajského katastrálního centra sro je však třeba poznamenat, že plocha bytu Po dokončení stavby se může o určitou částku lišit od projektované plochy bytu. V dohoda o účasti na společné výstavběa developer může uvést možnou velikost nesouladu mezi projektovanou plochou bytu a skutečnou plochou a důsledky tohoto rozporu pro smluvní strany. Při uzavírání smlouvy o účasti na společné výstavbě, jakož i při převzetí katastrálního pasu bytu od developera, je třeba věnovat zvláštní pozornost významu plocha bytuspecifikované v těchto dokumentech a na to ustanovení smlouvy o společné účasti na výstavbě, které stanoví důsledky odchylek ve výměře.

Jak vznikají nesrovnalosti?

Po dokončení výstavby bytového domu se developer obrátí na katastrálního inženýra, aby vypracoval technický plán bytového domu a na základě technického plánu získal povolení od orgánů architektury a územního plánování k uvedení domu do provozu.

Katastrální práce provádí katastrální inženýr na základě smlouvy uzavřené v souladu s požadavky občanského práva a spolkového zákona ze dne 24. července 2007 č. 221-FZ „O státním katastru nemovitostí“ (dále jen Katastrální zákon) a smlouva o provedení katastrálních prací, pokud federální zákon nestanoví jinak (článek 1 část 35 katastrálního zákona).

Podle odboru nemovitostí se provádí celoplošný průzkum nemovitosti za účelem ověření souladu skutečných parametrů nemovitosti s parametry uvedenými v podkladech pro zpracování technického plánu (v v souladu s dopisem Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 3. listopadu 2013 č. D23i-2971).

V souladu s odst. 31 Požadavky na technický plán prostor, jsou-li zjištěny nesrovnalosti při k.ú. prostor místnostispecifikované v projektové dokumentaci a prostor místnostiurčí katastrální inženýr s přihlédnutím k požadavkům, je vypracován oddíl „Závěr katastrálního inženýra“ technického plánu, ve kterém může katastrální inženýr poznamenat přítomnost takových nesrovnalostí s uvedením skutečné prostor místnosti (dopis Ministerstva hospodářského rozvoje Dopis ze dne 29.11.2013. listopadu 23 č. OG-D15744-XNUMX).

Tedy informace o plocha bytu, specifikované v smlouva o společné účasti na výstavbě se může lišit od plocha bytuspecifikováno v katastrální pas areálu vzhledem k tomu, že informace o plocha bytu, obsažené ve státním daňovém řádu odrážejí skutečnou hodnotu plocha bytu, určí katastrální inženýr po dokončení stavby bytového domu s přihlédnutím k Požadavky na základě skutečných měření délek stěn prostor bytového domu.

Přečtěte si také článek na aktuální téma:

Velmi často při koupi nebo prodeji nemovitosti vyvstává otázka: je balkon v celkové ceně bytu? Tento bod by neměl být ignorován, zejména kupujícím, protože to může stát spoustu peněz. Zohlednění připojených prostor nejen zvyšuje konečné náklady na nemovitost, ale také zvyšuje služby.

Abyste později nebyli překvapeni čísly na účtence, je třeba si prostudovat, jak se celková plocha liší od obytné plochy, jaký redukční faktor odpovídá technickým prostorám a jak jej správně vypočítat.

Celková a obytná plocha bytu

Stopáž nemovitosti je rozdělena na celkovou a obytnou plochu. Celková plocha bytu je celková metráž všech bytových a nebytových prostor kromě balkonů, lodžií, verand a teras. Zahrnuje:

• kuchyň;
• ložnice;
• РґРμС,СЃРєРёРμ;
• chodba;
• podlaha;
• stěny;
• koupelna;
• skříň;
• chodba atd.

Chcete-li správně vypočítat čtvereční plochu, musíte změřit délku a šířku stěn ve všech místnostech a vynásobit je. Správný výpočet plochy je nutný, aby:

• správně určit tržní hodnotu nemovitosti;
• odstranit přeplatky za služby v domácnosti;
• vypočítat katastrální hodnotu areálu;
• získat dotaci na úhradu bydlení a komunálních služeb;
• vypočítat výši daně z nemovitosti;
• správně vypracovat technický pas nemovitosti.

Obytná část zahrnuje prostory, které slouží pouze k bydlení: ložnice, obývací pokoje, dětské pokoje atd.

Správné určení rezidenčního záznamu je nutné pro:

• příprava podkladů pro hypotéku;
• výpočet účtů za energie, pokud neexistují žádné měřiče;
• výpočet sociálních dávek na bydlení;
• přidělení podílů na majetku příjemcům;
• kontrola životních podmínek nezletilých ze strany opatrovnických a opatrovnických orgánů.

Díky přestavbě nebo rekonstrukci bytu lze zvětšit obytnou plochu, ale to je nutné předem dohodnout s technickou inventarizací (BTI). V opačném případě nebudou další bytové měřiče uznány jako platné.

Existuje také třetí ukazatel – plocha bytu. Zahrnuje všechny místnosti a prostory, které majitel potřebuje pro různé potřeby, ale v dokumentech jsou zřídka zmíněny.

Při prodeji domu musí prodávající poskytnout plán bytu s vysvětlením – tabulkový seznam všech prostor s uvedením jejich oblasti a účelu. Zde můžete jasně vidět, kolik „čtverců“ patří do jedné nebo druhé kategorie.

Započítává se balkon do celkové plochy bytu?

Při prodeji a koupi bytu byste si měli být vědomi svých práv. Začlenění technické místnosti do celkové plochy bytu je výhodné především pro developera či majitele, který byt prodává. Koneckonců to zvyšuje konečné náklady na dům.

K pochopení této problematiky pomohou regulační právní akty. Ostatně právě díky nesouladu bytového zákoníku se stavebními zákony a předpisy (SNiP) vznikají kontroverzní situace, které se dostávají až k soudům a mohou trvat řadu let.

Bytový zákon na balkonech a lodžích

Podle článku 15 bytového zákoníku Ruské federace zahrnuje celková plocha všechny prostory kromě balkonů, lodžií, teras a verand. Bytový komplex jasně říká: balkon a lodžie nejsou zahrnuty do celkové plochy, a proto je nelze zohlednit při posuzování hodnoty nemovitosti.

Ze zákona vyplývá, že poplatky za služby v domácnosti nezohledňují balkony a lodžie. Pokud zjistíte, že platíte i za technické prostory, obraťte se na společnost energetických služeb pro přepočet.

Při koupi bytu si tyto údaje ověřte před zápisem vlastnictví. Pokud je výpočet nesprávný, kontaktujte technickou kancelář: řídí se kodexem bydlení a neberou v úvahu technické prostory. Obdržíte nové osvědčení o registraci, které je třeba vzít do Rosreestr, a tam provedou potřebné úpravy dokumentů.

Vzhledem k tomu, že při výpočtu celkové plochy se berou v úvahu také stěny a příčky, je spojení lodžie s ložnicí nebo jiným obývacím pokojem považováno za nezákonné. Pokud se rozhodnete odstranit příčku mezi lodžií a pokojem, budete čelit pokutě a novým nákladům na obnovu stěn. Maximálně lze zasklení odstranit, ale to musí být dohodnuto se ZISZ.

Ustanovení jiných právních úkonů

Podle SNiPs jsou připojené prostory zahrnuty do celkové plochy bytu s redukčním faktorem. K zákonnému snížení tržní hodnoty bydlení je nutný redukční faktor, protože zhruba vynaložené úsilí a materiály na přidružené prostory nejsou rovnocenné s vynaložením nákladů na výstavbu samotného bytu.

Podle nařízení Ministerstva výstavby Ruska je koeficient:

• pro balkony – 0,3;
• terasy – 0,3;
• lodžie – 0,5;
• verandy a skladovací prostory – 1.

Chcete-li přidat záběr rozšíření k celkové ploše, musíte vynásobit plochu rozšíření požadovaným koeficientem. Například, pokud je plocha balkonu 5 m5. m, pak 0,3 x 1,5 = 1,5. Při výpočtu nákladů na byt se bere v úvahu číslo XNUMX.

Na půdorysu je plocha vypočtená s ohledem na redukční faktor obvykle uvedena v závorce vedle skutečné plochy. Mnoho kupujících se mylně domnívá, že se jedná o šířku balkonu. S prodávajícím je třeba si ujasnit, který z obou čísel byl při hodnocení bytu zohledněn.

Při prodeji nemovitostí se vývojáři obracejí na SNiP, protože potřebují vrátit náklady na materiál pro technické prostory. A kupující spoléhají na článek 15 zákona o bydlení. kdo má pravdu?

V tomto případě budou při koupi nebo prodeji bytu zohledněny stavební předpisy a předpisy, ale výpočet hodnoty nemovitosti musí být proveden s redukčním faktorem pro připojené prostory.

Tuto otázku lze napadnout pouze v případě, že developer použil nadsazený koeficient, například balkón vypočítal pomocí koeficientu lodžie.

Vývojáři často hrají na jistotu a ve smlouvě uvádějí, že mezi čísly na papíře a skutečnou plochou může být nepatrný rozdíl. To je chrání před stížnostmi zákazníků. Ve většině případů kupující souhlasí s takovou doložkou, aby si rychle koupili dům, nebo tomu vůbec nevěnují pozornost.

Koupě domu vždy s sebou nese rizika. Před podpisem smlouvy si nezapomeňte pečlivě prostudovat plánek, zjistit, jak se počítá s plochou a zda developer do celkové plochy započítal i balkon a lodžii. Pokud ano, tak jakým koeficientem jste to vypočítali? Všechny tyto nuance vám pomohou ušetřit nejen při nákupu nemovitosti, ale také v budoucnu při placení za bydlení a komunální služby.