Jak formulovat platební doložku ve smlouvě o pronájmu nemovitosti – United Consultants FDP

Princip smluvní volnosti nám umožňuje stanovit mechanismus pro stanovení výše nájemného, ​​který je výhodný pro nájemce i pronajímatele. Může se jednat o pevnou částku placenou měsíčně nebo částku, která zahrnuje náhradu nákladů na údržbu pronajatého zařízení. V druhém případě vyžaduje znění smluvního ustanovení zvláštní pozornost.

Postup, podmínky a podmínky placení nájemného jsou určeny nájemní smlouvou (čl. 1 § 614 občanského zákoníku), v případě jejich neexistence se postup, podmínky a platební podmínky obvykle uplatňují při pronájmu obdobné nemovitosti za srovnatelných okolností. jsou aplikovány. Obdobné pravidlo je stanoveno v odstavci 3 čl. 424 Občanského zákoníku Ruské federace za smluvní cenu: pokud to není zahrnuto v textu smlouvy, plnění smlouvy musí být zaplaceno za cenu, která je za srovnatelných okolností obvykle účtována za podobné zboží, práce nebo služby. Při uzavírání smlouvy o pronájmu nemovitosti však toto pravidlo nelze použít, protože nájemné je nezbytnou podmínkou smlouvy o pronájmu nemovitosti (článek 432 občanského zákoníku Ruské federace). V případě neexistence podmínky, na které se strany písemně dohodnou ohledně výše nájemného, ​​se smlouva o pronájmu nemovitosti považuje za neuzavřenou (článek 654 občanského zákoníku Ruské federace).

Podmínky nájmu musí být formulovány tak, aby bylo možné přesně určit, kdy a v jaké výši je nájemce povinen hradit příslušné platby. Dohoda může stanovit pevnou výši nájemného nebo postup (mechanismus) jeho výpočtu. V druhém případě bude nájemní smlouva rovněž považována za sjednanou.

Výše nájemného může být změněna dohodou stran ve lhůtách stanovených smlouvou, nejvýše však jednou ročně, pokud smlouva nestanoví jinak (článek 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace) . Změna výše nájemného v souladu s mechanismem stanoveným ve smlouvě nepředstavuje změnu nájemní smlouvy, a proto se na ni nevztahují omezení uvedená výše (bod 11 informačního dopisu prezidia hl. Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11.01.2002. ledna 66 č. 66, dále jen Informační dopis č. XNUMX). Například podmínka indexace nájemného v závislosti na inflaci není v rozporu se stanoveným omezením, ačkoli se výše nájemného mění, postup pro jeho výpočet zůstává nezměněn.

Následky ztráty statusu plátce DPH pronajímatele je lepší ve smlouvě zajistit

Doporučuje se v nájemní smlouvě specifikovat, zda nájem zahrnuje daň z přidané hodnoty (DPH). A pokud ano, pak bude nutné také určit, která část z uvedené částky je nájem a jakou část DPH. Například uveďte současnou daňovou sazbu, abyste předešli sporům v budoucnu, když se daňová sazba během smluvního období změní. Dále se doporučuje ve smlouvě uvést, že z částky pronájmu se neúčtuje DPH, pokud pronajímatel není plátcem této daně. To vše musí být provedeno, protože jinak mohou mít strany neshody ohledně částek, které mají být zaplaceny jako nájemné. Postoj soudů k této otázce je nejednoznačný a v důsledku toho může pronajímatel obdržet nájemné ve výši nižší, než se předpokládalo (usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského okruhu ze dne 17.09.2010. září 70 ve věci č. A14225- 2009/10.02.2010) a nájemce může být nucen zaplatit DPH přesahující výši nájemného (Definice Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 1414. února 10 č. VAS-51/7727 ve věci č. A2009-2/346.11). Pravděpodobná je situace, kdy původně byl pronajímatel plátcem DPH a ve smlouvě byla sjednána výše nájemného se zohledněním daně, později však povinnost tuto daň platit zanikla. Například, když pronajímatel přejde na zjednodušený daňový systém (článek 05.08.2011 článku 43 daňového řádu Ruské federace) nebo v případě změny vlastníka pronajatého majetku, pokud nový vlastník není plátce DPH plátce. V tomto ohledu je v zájmu nájemce do smlouvy zahrnout podmínku, že v případě zániku povinnosti pronajímatele odvádět DPH bude nájemné sníženo o částku daně. Není-li taková podmínka sjednána, může soud odmítnout vyhovět žádosti o vrácení přeplatku na nájemném ve výši daně (usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha-Vjatka ze dne 24309. 2010. 15.01.2010 ve věci č. A29 -2100/2009). Současně existuje další situace, kdy je platba s částkou DPH zahrnutou v ní uznána jako bezdůvodné obohacení pronajímatele (usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volga-Vjatka ze dne XNUMX. ledna XNUMX ve věci č. AXNUMX-XNUMX/XNUMX).

Nájemné může zahrnovat pevnou a variabilní část

Nájemné nelze stanovit formou úhrady nájemcem za energie (elektřina, voda, teplo), palivo, maziva a další materiál spotřebovaný při užívání pronajaté nemovitosti. Faktem je, že takovou úhradou vlastně pronajímatel nezíská od nájemce žádnou odměnu za udělené právo užívat předmět nájmu, což je v rozporu s kompenzační povahou smlouvy (bod 12 Informačního dopisu č. 66). Za účelem úhrady nákladů na služby spotřebované nájemcem strany ve smlouvě stále častěji uvádějí, že nájemné se skládá ze dvou částí – konstantní a variabilní. Velikost konstantní části je určena jako pevná hodnota (nebo mechanismus pro její výpočet) a variabilní část je definována jako náklady na energie spotřebované nájemcem. Podmínka vymezující postup placení účtů za energie je důležitým bodem smlouvy. Koneckonců, smlouvy s organizacemi zásobujícími zdroje jsou uzavírány pronajímatelem a faktury jsou vystavovány na jeho jméno a nájemce bude mít povinnost tyto výdaje uhradit, pokud je to ve smlouvě stanoveno. Energie a ostatní platby zahrnují náklady na vodné a stočné, telefonní spojení, spotřebovanou elektřinu, dodávku tepla (plyn), dále poplatky za úklid prostor, odvoz odpadků atd. Účtování plateb za energie a provoz v rámci pronájem je možný v několika variantách. Nejprve si můžete stanovit pevné nájemné, které již zahrnuje náklady na takové platby. Nájemce pak každý měsíc platí pevné nájemné. Za druhé, je přípustné určit výši nájemného bez zohlednění nákladů na služby, což naznačuje právo nájemce samostatně uzavírat dohody s organizacemi na dodávku zdrojů a servisními organizacemi. Je třeba vzít v úvahu, že uzavření takových dohod bude mít za následek vznik dalších povinností pro nájemce vůči takovým organizacím. A za třetí, strany mají právo stanovit nájemné skládající se z pevné a pohyblivé části. V druhém případě se nájemné skládá z platby za pronajaté prostory ve stanovené výši (pevná část) a nájemného ve smyslu náhrady nákladů na energie skutečně spotřebované nájemcem (variabilní část).

Výši pohyblivé části nájmu je lepší fixovat na každý měsíc zvlášť

V praxi se výše nájemného z hlediska úhrady nákladů na spotřebovanou elektrickou energii nájemcem stanovuje buď na základě odečtů elektroměrů, samostatně instalovaných pro nájemce, nebo z instalovaného příkonu se zohledněním příkonu. všech elektrických spotřebičů provozovaných v areálu a přibližnou dobu jejich provozu. Množství spotřebované vody nebo plynu lze určit i měřičem. Výpočet nákladů na topné služby závisí na celkové vytápěné ploše, počítáno v metrech krychlových. Úhrada nákladů na telefonickou komunikaci se provádí na základě údajů o stavu osobního účtu poskytnutých komunikační organizací.

K uznání fixní části nájemného jako nákladu stačí mít nájemce samotnou nájemní smlouvu, ve které je definován. A pro zaúčtování variabilní části ve výdajích je nutný samostatný prvotní doklad, který bude odrážet náklady na energie spotřebované nájemcem s rozpisem podle druhu služeb a výši variabilní části nájemného za měsíc vypočtenou v souladu s nájemní smlouvou. Co je tento primární dokument? Při uzavírání smlouvy se účastníci nájemní smlouvy na této otázce ve vztahu ke konkrétní situaci samostatně dohodnou. Může se jednat o dvoustranný akt nebo potvrzení od účetního oddělení pronajímatele. Hlavní věc je, že použitý dokument obsahuje všechny povinné náležitosti uvedené v čl. 9 federálního zákona ze dne 06.12.2011. prosince 402 č. 1-FZ „O účetnictví“ (bod 04.02.2010 dopisu Federální daňové služby Ruska ze dne 22. února 3 č. ШС-86-XNUMX/XNUMX@).

Pokud je nájemné (nebo jeho část) v souladu se smlouvou pohyblivou částkou, pak pro uznání této částky jako nákladu musí nájemce každý měsíc obdržet primární doklad od pronajímatele, protože výše pronajímatele nájemné se liší měsíc od měsíce. A když je nájemné ve smlouvě stanoveno v konstantní (pevné) výši, měsíční akty potvrzující

výše poplatku není potřeba, neboť výše nájemného se nemění. Je třeba si uvědomit, že s přípravou primární dokumentace mohou nastat potíže, protože pronajímatel není dodavatelem inženýrských služeb pro nájemce, ale ve skutečnosti jedná jako „agent“ nájemce při převodu plateb za služby poskytované dodávkou zdrojů. organizací. Pro pronajímatele nejsou tyto platby příjmem, ale slouží jako náhrada výdajů.

Kachapkina Alena,

právní praxe právník

CJSC United Consultants FDP

Smlouva o pronájmu bytu je jakýmsi souborem pravidel, které upravují vztah mezi vlastníkem a nájemcem. A čím je podrobnější a přesnější, tím snáze spory strany řeší. Spolu s odborníky vám řekneme, jak správně sepsat nájemní smlouvu, na jaké nuance byste měli věnovat pozornost a jak se vystěhovat ze svého bytu bez sankcí.

Odborníci v tomto článku

• Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
• Dmitrij Vengersky, právník společnosti Asterisk Law Firm
• Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmu realitní kanceláře ABC Housing

1. Proč potřebujeme smlouvu?
2. Vzorek
3. Termíny
4. Strany
5. Přípravná fáze
6. Jak skládat
7. Jak ukončit

Proč potřebujeme smlouvu?

Na začátku je potřeba definovat pojem nájemné. Mnoho lidí je zvyklých používat slovní spojení „pronájem bytu“, „pronájem domu“, ale z právního hlediska není toto slovní spojení zcela správné – správnější by bylo říci pronájem domu. Pojem „nájem“ se používá pro nebytové prostory (například pronájem kanceláře, skladu) nebo je-li nájemcem právnická osoba. Pojem “nájem” se vztahuje na bytové prostory, kdy je nájemcem fyzická osoba. Pokud tedy osoba pronajímá byt, pak je uzavřena nájemní smlouva.

Pro ty, kteří aktuálně hledají nájemní bydlení, jsme přiložili vzor smlouvy.

Nájemní smlouva je soubor pravidel pro vlastníky a nájemce. Stanoví práva a povinnosti stran, postup při úhradě bydlení a podmínky nájmu. Taková dohoda je minimálně potřebná k potvrzení samotné skutečnosti bydlení v pronajatém bytě. Pokud si například člověk pronajme byt na základě ústních dohod, může kdykoli zůstat bez bydlení a bez peněz. Nájemní smlouva ale také umožňuje vyhnout se konfliktním situacím nebo z nich vyváznout s minimálními ztrátami pro obě strany. „Nájemní smlouva na bytové prostory upravuje právní vztah mezi nájemcem a pronajímatelem a je oficiálním základem pro soudní řízení v případě sporů nebo porušení smluvních povinností,“ poznamenala Julia Dymova, ředitelka Est-a-Tet. vedlejší kancelář prodeje nemovitostí.

Pokud porušíte písemnou smlouvu, můžete chránit své zájmy. To platí pro zaměstnavatele i pronajímatele, dodal Dmitrij Vengersky, právník advokátní kanceláře Asterisk. Nájemce bude mít např. povinnost v přesně stanovené lhůtě uhradit nebytové prostory, nahradit ztráty ze škody na majetku apod. Pronajímatel nebude moci nájemce z nebytových prostor předčasně vystěhovat nebo nečekaně zvýšit náklady. nájemného.

Podmínky uzavření smlouvy

Existuje několik typů pracovních smluv: krátkodobé (do 11 měsíců) a dlouhodobé (od roku nebo déle). Majitelé zpravidla uzavírají jednoduchou písemnou smlouvu na dobu 11 měsíců s možností prodloužení a zvýšení platby, protože dohoda na delší období vyžaduje povinnou registraci u Rosreestr a považuje se za uzavřenou až od tohoto okamžiku. Krátkodobá dohoda se uznává jako uzavřená od okamžiku podpisu a nevyžaduje státní registraci.

Smlouva přitom podle odborníků může a měla by být uzavřena na jakoukoli dobu – i když si byt pronajímáte na několik dní nebo na měsíc, protože zde jsou rizika pro nájemce ještě vyšší.

Smluvní strany nájemní smlouvy a její podstata

Smluvními stranami jsou vlastník nemovitosti (pronajímatel bytového prostoru) a nájemce (nájemce bytového prostoru). Smlouva určuje, kdo bude v pronajatých prostorách bydlet, jak dlouho a za jakých podmínek, kdy se bude platit, co bude platit nájemce, kolik osob bude v bytě bydlet atd. Smlouva také stanoví podmínku byt, kvalita oprav a nábytek, který se přenáší. Čím podrobnější budou doložky takové smlouvy, tím transparentnější bude vztah mezi vlastníkem a nájemcem a tím více záruk pro obě strany.

Jako záruka pro pronajímatele je poskytována jistota ve formě kauce, kterou převádí nájemce. V době ukončení nájemního vztahu tato kauce pokrývá veškeré náklady, které jsou přiměřené nepřiměřenému znehodnocení prostor (např. rozbití zařízení, poškození nábytku, rozbití skla apod.).

Přípravná fáze

Před podpisem smlouvy je potřeba zkontrolovat stav bytu (zda vše funguje, zda někde netěsní nebo poškozeno) a zaznamenat to do smlouvy. „Vše, co je v bytě ve fázi předání, je v odpovědnosti pronajímatele, při předání bytu – to vše přechází na odpovědnost nájemce a poté, pokud budou zjištěny nějaké vady, bude velmi problematické prokázat a vybírat za to peníze,“ – poznamenala Julia Dymová.

Dalším důležitým bodem v této fázi je kontrola dokumentů potvrzujících, že byt je ve vlastnictví pronajímatele. Kromě toho musí být dokumenty originály, nikoli kopie.

„Pro jistotu si zaměstnavatel může objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí na oficiálním portálu Rosreestr nebo na MFC z rejstříku práv. Protože většina podvodů je spojena s podnájmem či pronájmem od někoho jiného než vlastníka, případně se situací, kdy je uzavřena nájemní smlouva s jedním z vlastníků, zatímco ostatní vlastníci bytu nejsou vyrozuměni,“ dodal odborník.

Titulní dokumenty k bytu musí být originály, nikoli kopie
(Foto: Pormezz/shutterstock)

Jak správně sepsat smlouvu o pronájmu bytu

Poté, co nájemce zhodnotí stav bytu a zkontroluje doklady, můžete začít sepisovat nájemní smlouvu. Smlouva má povinné podmínky, bez kterých je neplatná, a další podmínky, které si strany mohou libovolně specifikovat. Pokud tak neučiní, budou platit obecné normy zákona, poznamenal Dmitrij Vengersky. Mezi povinné podmínky nájemní smlouvy patří:

Tento odstavec obsahuje veškeré údaje o pronajímaném bytě: úplnou adresu, jeho výměru a katastrální číslo. Je zde uveden i podrobný seznam nemovitostí umístěných v bytě a převedených do užívání nájemci. Zde je také nutné uvést, že nájemní bydlení není zastaveno a není zatíženo právy jiných osob.

Zde se zapisují pasové údaje pronajímatele a nájemce, jakož i dalších osob, které budou v bytě trvale nebo přechodně pobývat. Pokud se například nájemník nastěhuje sám, ale mohou za ním přijet rodiče nebo příbuzní, může to stanovit ve smlouvě. Pokud pronajímatel vidí, že je v bytě „dav“, který není ve smlouvě upraven, může to být důvodem k ukončení nájemního vztahu.

Dobu trvání nájemní smlouvy si strany volí samy. Lze ji uzavřít krátkodobě (do 11 měsíců) nebo dlouhodobě (od 1 roku). Pokud strany neuvedly dobu trvání smlouvy, má se za to, že je neomezená.

V tomto odstavci je nutné specifikovat výši platby, načasování její platby a postup. Například každý měsíc, 10., převádí zaměstnavatel peníze na kartu. Pokud se platba provádí v hotovosti, pak je nutné doložit účtenku. Zde byste také měli podrobně rozepsat, co zahrnuje nájemné – zda zahrnuje platby za internet a energie a jaké. Tradiční podmínky jsou, když se platí nájem a navíc se platí měřené služby. Je zde také uvedena možnost či četnost kontroly plateb. Můžete také stanovit pokutu za pozdní platbu.

• Postup pro složení a vrácení zálohy

V tomto odstavci je nutné specifikovat výši kauce (zpravidla se rovná měsíční platbě) a způsob její úhrady. Někdy majitel dovolí rozložit vklad na několik měsíců – to je také lépe uvedeno ve smlouvě. Je také nutné ujasnit si postup vrácení zálohy (jasně specifikovat body, kdy se nevrací), aby se předešlo nepříjemným situacím.

• Práva a povinnosti každé strany, jakož i odpovědnost

Hlavní odpovědností pronajímatele je předat byt v provozuschopném stavu v dohodnutém termínu. Hlavní povinností nájemce je platit nájemné včas a udržovat jej v řádném stavu. Dále musí nájemce užívat byt výhradně k bydlení osob uvedených ve smlouvě, nikoli k jiným účelům – např. k pořádání nehtového salonu (pokud to není ve smlouvě uvedeno). V opačném případě bude smlouva jednostranně ukončena. Více podrobností o právech a povinnostech smluvních stran naleznete ve vzorové smlouvě.

K uzavření nájemní smlouvy budete potřebovat cestovní pasy obou smluvních stran a list o zápisu vlastnictví nebo výpis ze státního katastru nemovitostí (USRN) k bytovým prostorám. Smlouva se považuje za platnou od okamžiku jejího podpisu.

„Je velmi důležité sepsat podrobný seznam majetku, který se v bytě nachází a převádí do užívání nájemci. K tomuto účelu slouží akt přijetí převodu bydlení. V něm udělejte inventuru nábytku a vybavení a také jejich stavu. Pro pravost prosím přiložte fotografii bytu a samotného zařízení. Tam uveďte stav měřičů v době převodu bytu,“ doporučuje Dmitrij Vengersky.