Jak umístit klimatizace na fasádu domu s ohledem na stanovisko Nejvyššího soudu 2023 a co dělat s již nainstalovanými

Umístění klimatizací je často předmětem sporů mezi vlastníky a správcovskou organizací. Dozorčí orgány mohou do těchto záležitostí zasahovat jen zřídka. Stále zde není v jistém smyslu plnohodnotná regulace, je to okružní nebo nepřímé. Nejvyšší soud v březnu 2023 odhalil neočekávaná odhalení, která naznačila, že k umístění zařízení pro regulaci klimatu na fasádě je vyžadováno povolení od vlastníků nebo správcovské společnosti.

Současná situace s klimatizacemi v Rusku

V průměru si klimatizaci instaluje 5 až 35 % majitelů. Hodně záleží na klimatickém pásmu, kde se dům nachází a nemluvíme jen o jihu země. Například na Dálném východě, kde je velmi vlhký vzduch, je v letních vedrech velmi těžké žít bez klimatizace. V období sovětského vývoje, stejně jako v 90. letech minulého století, se instalace fasádního dekorativního koše (boxu) pro klimatizace téměř nikdy neprováděla. Bylo to dáno tím, že instalace klimatizací v té době nebyla běžná.

Ale i nyní se nové domy často staví bez takových konstrukcí a majitelé podle potřeby instalují klimatizaci a venkovní jednotku pro nasávání vzduchu připevňují na fasádu budovy. Vznikají tak nejen problémy s užíváním zdi domu (tedy společného majetku) bez jakéhokoli kolaudace, ale i dodatečné reklamace, kdy začíná „kapáka“, tzn. kapky z drenážní trubky padají na zem. Kapky mohou také spadnout do okna, narazit na parapet nebo venkovní jednotku a porazit „bubnový válec“, což vyžaduje instalaci speciální gumičky na lištu parapetu.
Musíte také vycházet ze skutečnosti, že ve většině bytových domů v zemi není situace s klimatizacemi vůbec upravena. Manažerské organizace do tohoto procesu často vůbec nezasahují. Výjimkou je situace, kdy instalace klimatizace značně kazí architektonický vzhled budovy.

Z formálního hlediska lze klimatizaci považovat za rekonstrukci (tedy instalaci a odstranění nových inženýrských sítí venku). Ve skutečnosti se však Státní bytové ústavy touto problematikou nezabývají a ze strany státu neexistují žádná zvláštní omezení. Na druhou stranu jsou tato omezení možná na komunální úrovni, kdy město přijme komunální pravidla pro úpravu zeleně a předepisuje estetické a výtvarné požadavky na to, jak umístit vnější klimatologické zařízení, aby nekazilo vzhled města. Tím neříkám, že je tento přístup nelogický, ale je naprosto jisté, že se ještě nerozšířil. Taková omezení existují jen v malém počtu měst, což opět potvrzuje, že klimatizace jsou často umístěny chaoticky a podle přání.

Současný stav nelze považovat za normální, protože individuální majetek vlastníka se nachází na společném pozemku, za jehož údržbu a provoz odpovídá organizace spravující dům. To znamená, že nekvalitní instalace venkovní jednotky a její pád na něčí hlavu nebo na něčí vozidlo může mít pro správcovskou společnost hrozné následky.

Stanovisko Nejvyššího soudu (březen 2023)
Nejvyšší soud Ruské federace se zabýval stížností na instalaci klimatizačního zařízení s venkovní jednotkou na fasádě majitelem bytu: správcovská společnost požadovala její demontáž, protože tato práce s ní nebyla dohodnuta .

Trestní zákoník měl za to, že byla porušena celistvost fasády, která je společným majetkem vlastníků, navíc smlouva o správě schválená rozhodnutím valné hromady stanovila povinnost vlastníků bytů nepovolit instalaci vnějších; klimatizačních jednotek na fasádě domu a ve společných prostorách bez souhlasu správcovské organizace .

Soud prvního stupně nařídil majiteli demontovat venkovní jednotku klimatizace a uložil také soudní pokutu 100 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí. Odvolací rozsudek ponechal toto rozhodnutí beze změny.

Obecný kasační soud však případ vrátil k novému projednání. Kasační soud měl za to, že instalace klimatizací nevyžaduje získání příslušných povolení od příslušných orgánů. Přitom samotná skutečnost, že žalovaný umístil klimatizaci na okapovou fasádu budovy, neznamená, že prováděl jednání ztěžující výkon vlastnických práv, užívání nebo nakládání se společným majetkem, neboť v důsledku takové instalace se společný majetek obyvatel bytového domu nezmenšil, ale nebyly zjištěny další negativní důsledky v podobě zvýšeného hluku, vibrací a dalších věcí, rozhodl kasační soud.

Nejvyšší soud Ruské federace na základě stížnosti z trestního zákoníku vrátil tento případ k projednání kasačnímu soudu s uvedením následujícího:

— závěr kasačního soudu, že rozsudky soudů nižších stupňů jsou nesprávné, že instalaci venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu lze provést pouze se souhlasem vlastníků prostor v tomto domě , neodpovídá daným právním normám a vysvětlení k jejich aplikaci;

– jednání vlastníka prostor v bytovém domě, vyjádřené v nedodržení stanoveného postupu při užívání společné věci a při umístění osobního vybavení na společném majetku bytového domu bez odpovídajícího rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v domě, odporují výše uvedeným požadavkům zákona a podléhají uznání za porušení práva společného spoluvlastnictví, které náleží všem vlastníkům prostor v bytovém domě (definice Soudního kolegia pro civilní věci Nejvyššího Soud Ruské federace ze dne 28.03.2023 č. 5-KG22-150-K2).

Jaké závěry je třeba vyvodit a jak zefektivnit proces instalace klimatizací v bytových domech

1. Především nenechávejte otázku náhodě a ruské náhodě. Takový přístup bude nejen nekonstruktivní, ale odsoudí vlastníky k selektivnímu zneužívání (v případě ojedinělých negativních nároků) a také je zbaví práva na pohodlné bydlení.

2. Nejjistější možností je rozhodnout na valné hromadě o využití fasády domu k umístění klimatizačního zařízení za předpokladu:

— písemná žádost každého vlastníka, který si chce instalovat klimatizaci, o povolení z trestního zákoníku
— poskytnutí záručního listu, že instalované zařízení splňuje všechny bezpečnostní požadavky, je bezpečně upevněno a v případě nouze se jeho vlastník zavazuje nahradit všechny způsobené škody.

3. Jiná situace je nehlasovat samostatně o užívání fasádní stěny, ale zahrnout tyto podmínky do smlouvy o správě bytového domu, schválené na valné hromadě. Upřesňuje pravomoci trestního zákoníku k řešení těchto otázek.

4. Spolu s tím je užitečné buď učinit samostatné rozhodnutí, nebo do smlouvy o správě zahrnout podmínku, která správcovské společnosti uděluje oprávnění zastupovat zájmy vlastníků u všech soudů v otázkách souvisejících s údržbou, správou, provozem a opravy společné nemovitosti, včetně podávání žádostí jménem vlastníků prostor s nároky na odstranění porušení jejich práv nesouvisejících se zbavením držby a uvedení společného majetku bytového domu do původního (návrhového) stavu třetím osobám a dalším vlastníkům prostory.

Klimatizační zařízení je každoročně instalováno na fasády budov v obydlených oblastech a masově se objevuje v prvních horkých dnech léta. Nákup a montáž je hotová za pár hodin a málokdo se vůbec zamyslí nad tím, že někdy jsou k instalaci klimatizace na fasádu potřeba povolovací dokumenty.

Existují však situace, kdy neoprávněná instalace tohoto zařízení může mít důsledky: soudní spory a příkaz k jeho odstranění. V tomto ohledu byste před instalací takového zařízení měli zjistit, zda lze na plánovaném místě provést instalační práce.

Potřebuji povolení k instalaci klimatizace?

Umění. 25 RF Housing Code uvádí: instalace, přemístění nebo výměna technologického, elektrického a jiného průmyslového zařízení představuje rekonstrukci budovy.

Legislativa však výslovně neřeší schválení instalace nástěnné klimatizace pro domácnost, protože tento postup není sanací budovy. Nijak neovlivňuje rekonstrukci bytu a také nemění půdorys domu.

Zároveň jsou zde některé jemnosti. Vše, co se přímo týká bytové legislativy, má k dispozici nejen Ruská federace, ale i regiony. V každém regionu tak mohou zákonodárné orgány vydat vlastní zákon, který může samostatně regulovat povolení instalovat klimatizaci na fasádu domu.

Dále může stanovit určité podmínky pro instalaci takového zařízení a svěřit pravomoci jednotlivých orgánů k provádění těchto postupů. Z toho vyplývá, že před instalací je nutné se informovat, zda je možné klimatizaci zavěsit na fasádu domu.

Chcete-li to provést, musíte se obrátit na právní oddělení magistrátu a zjistit, zda v oblasti byly vydány zákony nebo zákony vyžadující instalaci zařízení pro řízení klimatu. Pokud takové dokumenty zakazující instalaci klimatizací neexistují, není se tedy v tomto ohledu čeho obávat.

Souhlas vlastníků bytů s instalací zařízení

Aby nedošlo k porušení návrhu obytné vícepodlažní budovy, musí být instalace klimatizace na fasádu budovy provedena v souladu se speciálními technologickými normami a pravidly. Konkrétně je to uvedeno v dokumentech SP 73.13330.2012. Sada pravidel. SNiP 3.05.01-85 ze dne 29.12.2011. prosince 635 č. 17/XNUMX atd.

Kromě toho musíte mít na paměti, že fasádní část patří do „vlastnictví“ veřejného užívání, protože je nosnou stěnou budovy (článek 1, článek 36 bytového zákoníku Ruské federace, čl. 244 občanského zákoníku Ruské federace). Na základě čl. 246 občanského zákoníku Ruské federace mají všichni obyvatelé tohoto domu právo nakládat s majetkem, který je ve sdíleném vlastnictví.

Pro instalaci klimatizace na fasádu bytového domu je tedy potřeba dodržet regulovaná pravidla a zároveň si takový postup dohodnout na valné hromadě obyvatel tohoto domu. V Čl. 44 bytového zákoníku uvádí, že o konstrukčních změnách, opravách a montáži zařízení může rozhodovat pouze valná hromada, která je v této situaci příslušným orgánem.

I když jsou takové souhlasy, jako je povolení obyvatel domu, často porušovány, přesto se doporučuje tento postup nezanedbávat. V případě možného porušení a následného řízení totiž bude soud vycházet z toho, že k instalaci vnější jednotky nebyl souhlas obyvatel a bude požadovat její demontáž.

Porušování občanských práv se v této situaci odráží v následujících porušeních:

• Klimatizace vydává nadměrný hluk;
• Venkovní modul blokuje výhled sousedů z okna;
• Kapky z odvodňovacího systému klimatizace pronikají okenní jednotkou nebo kapou na okenní parapet sousedního bytu;
• Podél fasádní stěny neustále proudí kondenzát.

Stejně jako jiná porušení mohou sloužit jako důvod pro obyvatele domu, aby se obrátili na soudy, jako jsou:

• porušení bezpečnostních předpisů (jednotka je instalována nízko nad chodníkem);
• porušení požární bezpečnosti (odhalené vodiče) atd.

Proto je bezpečnější včas zkoordinovat instalaci split systému s nájemníky domu, než později čelit nepříjemnému řízení u soudu.

Povolení k instalaci: je nutné jej vydat?

Soudní spory v otázce „zda je nutné vypracovat povolovací dokumenty pro instalaci zařízení pro regulaci klimatu“ se zdají být nejednotné. Při rozhodování o jedné reklamaci je uvedeno, že instalace zařízení vyžaduje souhlas obyvatel a bez jejich souhlasu je zakázáno cokoliv dělat.

A po zvážení dalšího podobného případu soud rozhodne, že takové schválení není v legislativě stanoveno. Existují nějaké regulační pokyny pro instalaci klimatizace nebo nějaký článek v legislativě upravující tento problém, na koho bych se měl obrátit jako první?

Takové otázky si uživatelé, kteří plánují instalaci klimatizačního zařízení na stěnu budovy, kladou jen zřídka. A někdy je výsledkem tohoto zanedbání rozhodnutí soudu o demontáži již nainstalovaného zařízení. Podle pravidel pro konstrukci klimatizačních zařízení na fasádě obytné budovy je vhodných několik případů, kdy je vydávání povolení povinným postupem.

Takové případy zahrnují následující požadavky na instalaci klimatizačních jednotek:

• Instalace klimatizace na fasádu bytového domu umístěného na centrální ulici nebo třídě;
• Budova má historickou nebo kulturní hodnotu;
• Dům je architektonickou památkou;
• Pod domem je chodník;

Povinné povolení je také vyžadováno pro výstavbu průmyslových jednotek pro řízení klimatu (článek 25 zákona o bydlení). To je způsobeno změnami v technické dokumentaci, protože v této situaci je nutná přestavba budovy.

Ve všech výše uvedených situacích, pokud povolení nebyla vydána, má soud všechny důvody k vydání příkazu k demontáži instalovaného zařízení.

Získání povolení k instalaci klimatizace

Nejjednodušší způsob je získat povolení k instalaci klimatizace na fasádu vícepodlažní budovy umístěné uvnitř dvora, zde nejsou požadavky tak přísné. A není tak snadné získat místo a získat povolení k instalaci na „přední“ stěny historických budov.

Pokud má tato obytná budova kulturní hodnotu, pak bude schválení od správcovské společnosti a místních orgánů vyžadovat dodatečné povolení od Státního kontrolního výboru. V takových situacích je každý případ posuzován individuálně speciálně vytvořenou komisí.

Při výběru místa pro instalaci klimatizačního zařízení na fasádu uživatelé často používají pouze technologické aspekty: volný přístup, snadné položení linky. Pokud však nebudou brány v úvahu architektonické nuance, nebude možné získat povolení.

V tomto ohledu je nutné nejprve vypracovat projekt pro instalaci klimatizace, vypracovat všechna povolení a teprve poté provést instalační práce. Takový doprovodný akt pro instalaci klimatizace se nazývá „Zadání pro umístění dodatečného fasádního zařízení“. Má promlčecí lhůtu 1 rok, po jejímž uplynutí je opět nutné prodloužení a rovněž musí být uplatněno „Architektonické a plánovací zadání“ ve formě povolení.