Je legální pronajmout si byt bez smlouvy v Ruské federaci v roce 2024?

Pronájem vašeho domova je lákavým zdrojem pasivního příjmu. Mnozí se k tomu uchýlí a neupevní vztah žádným obchodem. Řeknu vám, jak je to legální a jaké negativní důsledky čekají obě strany.

Navigace

Krátce k tomu hlavnímu: 5 bodů

1. Nájemní smlouva k bytu je ze zákona povinná.
2. Chrání práva jak nájemce, tak pronajímatele.
3. Bez smlouvy může nájemce čelit neočekávanému zvýšení nájemného.
4. Majitel riskuje, že zůstane bez placení a ochrany svých zájmů.
5. Neregistrovaný leasing může způsobit daňové problémy.

Je nutné podepsat nájemní smlouvu na byt?

Zákon stanoví, že bydlení se pronajímá na základě smlouvy (článek 2 čl. 288 občanského zákoníku Ruské federace).

• jak sepsat nájemní smlouvu na byt;
• Jak sestavit soupis majetku pro smlouvu o nájmu bytu.

Pronájem je transakce, při které jedna osoba, pronajímatel, převádí majetek (například byt) k užívání na určitou dobu jiné osobě, nájemci. Platby se provádějí pravidelně (obvykle měsíčně) za provoz nemovitosti (článek 606 občanského zákoníku Ruské federace).

Majitel nemovitosti je oprávněn poskytnout ji třetí osobě za následujících podmínek:

• převést na fyzickou osobu nájemní smlouvou, smlouvou o bezúplatném užívání nebo na jiném základě;
• převod na právnickou osobu na základě nájemní smlouvy nebo z jiného důvodu;
• zajistit dodržování bytových práv/zájmů sousedů, organizovat šetrné zacházení se společným majetkem vlastníků bytových domů;
• instalovat v bytě měřicí zařízení (například pro teplou a studenou vodu, pokud je to technicky možné);
• přijmout další opatření, aby se předešlo negativním důsledkům pronajímání bydlení (článek 2, článek 30 kodexu bydlení RF).

Bydlení se převádí na organizaci, aby v něm mohla ubytovat občany pouze za účelem pobytu (článek 2 článku 671 občanského zákoníku Ruské federace).

Na základě výše uvedeného je vztah ohledně užívání bydlení formalizován dohodou. Dokument má písemnou formu, pokud je uzavřena smlouva:

• pronájem bydlení mezi jednotlivci (ustanovení 1 článku 674 občanského zákoníku Ruské federace);
• nájem, pokud je jednou ze stran právnická osoba (ustanovení 1 článku 609 občanského zákoníku Ruské federace).

V ostatních případech bude transakce formalizována ústně nebo písemně, pokud zákon neurčil její konkrétní formu nebo se strany nedohodly jinak (článek 1 článku 434 občanského zákoníku Ruské federace).

Když se strany záměrně rozhodnou neformalizovat svůj vztah formálním dokumentem, riskují.

Pro informaci: na jakou dobu lze uzavřít nájemní smlouvu?

Rizika pronájmu bytu bez smlouvy pro nájemce

Každý, kdo se nastěhuje do cizího bytu, aniž by k tomu měl zákonný důvod, se často potýká s problémy, jako jsou:

• v prostorách se objevuje sdílený vlastník, který je legálně obývá a požaduje buď vystěhování cizích osob, nebo jim vytváří nepříjemné podmínky k bydlení;
• Majitel porušuje dohodu o výši pravidelných plateb a po usazení nájemníků požaduje zvýšené nájemné. Jinak se používá vydírání za účelem vystěhování;
• Majitel náhle oznámí, že odchází z domu dříve. Dohodu o užívání bytu (třeba na rok) ale nic nepotvrzuje. Nebo se objeví nový vlastník (například dědic, který nehodlá nemovitost pronajímat) a požaduje vystěhování;
• Majitel požaduje v areálu provést zásadní opravy. Ale důvody pro to nejsou vždy opodstatněné. Buď zjistí fiktivní poškození nemovitosti, nebo chce zlepšit její stav na náklady uživatele areálu;
• další obtíže, které vzniknou nekalým chováním pronajímatele (pronajímatele).

Rizika pronájmu bytu bez smlouvy pro majitele

Neochota platit daně z příjmů z pronájmu rezidenčních nemovitostí nutí majitele nesepisovat oficiální smlouvu. Tento přístup je plný negativních důsledků – například když nájemce (nájemce):

• neplatí nájemné za byt včas nebo neplatí v plné výši. Takové chování je těžké ovlivnit. Neexistují tedy žádné důvody ani důkazy pro vymáhání pohledávek soudní cestou;
• neplatí za bydlení a komunální služby. Společnost dodávající zdroje předloží vlastníkovi požadavek na jejich zaplacení;
• poškodí majetek nacházející se v bytě a/nebo jej odcizí;
• porušuje práva a zájmy sousedů (nepořádné chování, dělá hluk), způsobuje škody na společném majetku vlastníků bytového domu. Případy požáru nebo záplav nejsou neobvyklé.

Potřebujete vědět: jak se počítají sankce za pozdní platby za služby

Nemělo by se zapomínat na odpovědnost za neplacení daní z příjmů získaných z pronájmu bydlení. Takové činnosti lze považovat za provozování podnikatelské činnosti bez státní registrace.

Měl jsem případ, kdy soused ve stejném domě pronajal jednopokojový byt mladému manželskému páru. Žili v něm asi šest měsíců. Jednoho dne za mnou přišla a zeptala se, kdy jsem naposledy viděl její nájemníky. Ukázalo se, že se najednou tiše odstěhovali. Platba nebyla provedena dva měsíce (minulé a současné). Nemohl jsem udělat nic, abych jí pomohl. Kromě telefonního čísla své ženy neznala žádné další informace. Její hovory nebyly zodpovězeny. Nikdy nedostala svou platbu.

Povinnosti nájemce bytových prostor

Nejčastější dotazy na téma “Pronájem bez smlouvy”

• Je nutné podepsat nájemní smlouvu na byt?

V Rusku je více než 90 % nájemního bydlení v neformálním sektoru a pronajímá se bez formálních smluv. Jedním z hlavních důvodů je podle právníků neochota majitelů. K legálnímu pronájmu bytu musí pronajímatel jako fyzická osoba zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Své daňové zatížení můžete snížit otevřením samostatného podnikatele nebo samostatnou výdělečnou činností. V tomto případě bude daň z příjmu fyzického podnikatele 6% a pro osobu samostatně výdělečně činnou – 4% (6%, pokud pronajímá bydlení právnické osobě), připomněl Anastasia Chumak, specialista na Advokátní kancelář zprostředkování. „Z toho plyne, že pronajímatelé prostě nechtějí platit daň, i když jde o malou částku,“ souhlasí právník. V případě legálních pronájmů navíc mohou daňové náklady zvýšit nájemné, což snižuje atraktivitu bytu. Navíc „banální stav věcí – „takhle pronajímá každý“ – mění pronájem bez oficiálních smluv na normu,“ dodal expert.

Šedé nájemné však nese rizika jak pro nájemce, tak pro majitele nemovitosti. V případě pronájmu bez smlouvy se strany transakce mohou spolehnout pouze na vzájemnou integritu. Jakékoli ústní dohody však nemají právní sílu.

Existuje několik typů pracovních smluv: krátkodobé (do 11 měsíců) a dlouhodobé (od roku nebo déle). Majitelé zpravidla uzavírají jednoduchou písemnou smlouvu na dobu 11 měsíců s možností prodloužení a zvýšení platby, protože dohoda na delší období vyžaduje povinnou registraci u Rosreestr a považuje se za uzavřenou až od tohoto okamžiku. Krátkodobá dohoda se uznává jako uzavřená od okamžiku podpisu a nevyžaduje státní registraci.

Přečtěte si také: Šedá zóna: proč Rusové nechtějí platit daně z pronájmu bytů

Rizika pro nájemce

Zvažme hlavní rizika pronájmu bydlení pro nájemníka bez uzavření dohody.

Žádná pevná doba pobytu

Hlavní riziko je podle odborníků spojeno s nejistotou délky pobytu. Majitel bytu může například kdykoli zvýšit nájemné nebo požádat nájemníka, aby se zítra odstěhoval. „To znamená, že v případě neexistence dohody nebude nájemník před takovým vývojem událostí nijak chráněn a bude se muset vystěhovat,“ říká Artur Avanesyan, šéf advokátní kanceláře Rustam Kurmaev and Partners. příklad. Smlouva je koncipována tak, aby takové situace vylučovala – specifikuje nejen dobu, na kterou se uzavírá, ale i dobu, po kterou může pronajímatel výpověď dohody jednostranně oznámit, dodal advokát. Ze smlouvy navíc může vyplývat, že pokud takový požadavek nebude splněn, bude muset pronajímatel zaplatit pokutu, dodala Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. “Nájemník v takové situaci utrpí finanční ztráty: bude muset zaplatit za hledání jiného bydlení, registraci nové transakce a stěhování,” poznamenal expert.

Hlavní riziko je podle odborníků spojeno s nejistotou délky pobytu
(Foto: Shutterstock)

Zvýšení nákladů a potíže s vrácením zálohy

Důležitým rizikem pro nájemce je zvýšení nákladů na nájem. Majitel bytu totiž může bez dohody kdykoli zvýšit nájemné, varuje šéf advokátní kanceláře Rustam Kurmaev and Partners. „Například se strany dohodly na jedné částce a o měsíc později majitel stanoví nájemci podmínku: buď zaplatit víc, nebo se odstěhovat,“ uvádí příklad právník. Dohoda v tomto ohledu chrání zaměstnavatele před nepřiměřeným a častým zvyšováním nákladů na nábor, poznamenal. Při absenci dohody může mít nájemce problémy s vrácením kauce při odchodu z bytu – pronajímatel ji nemusí z přitažených důvodů vrátit, dodala Anastasia Chumak. “Dohoda takové situace vylučuje, protože podrobně popisuje případy nevrácení zálohy,” uvedl expert.

Náhlý majitel nebo černý realitní makléř

V případě neexistence dohody není nájemce pojištěn proti tomu, aby se objevil „náhlý vlastník“. „Může se například objevit vlastník, který nedal souhlas k pronájmu bytu (pokud jsou pronajímatel a majitel různí lidé nebo druhý je spoluvlastník) a požádat nájemníka, aby opustil obytný prostor,“ říká specialista. z advokátní kanceláře Intercession. Navíc je zde velká pravděpodobnost setkání s černou realitkou. „Řekne vám, že majitel je v zahraničí a přes něj pronajímá byt na plnou moc. A po pár dnech vás skutečný majitel požádá o vyklizení bytu. Také černé realitní kanceláře mohou masivně vybírat kauce od více nájemníků, kteří pak nemohou tento byt pronajmout a o kauci přijdou,“ upozornil právník.

Oprava na vaše náklady

Dalším trikem, ke kterému se majitelé domů někdy uchýlí, jsou opravy z důvodu jejich pobytu. Majitel v inzerátu nabízí k dlouhodobému pronájmu byt za sníženou cenu, ale k rekonstrukci. „To znamená, že nájemce platí za ubytování například o 20 % méně, než je požadováno, a musí provádět kosmetické opravy. Nájemce si sám nakupuje dokončovací materiály, odstraňuje závady atd. Jakmile jsou opravy dokončeny, požaduje pronajímatel po nájemci vyklizení bytu. Pak si ho pronajímá za plnou cenu nebo v zrekonstruovaném bytě sám bydlí,“ řekla Oksana Polyakova. Pokud smlouva neobsahuje doložku o opravách a podmínkách její realizace, pak se nájemce bude muset vystěhovat. „Důležitým pravidlem pro obě strany transakce je proto ve smlouvě jasně uvést všechny podmínky a postup pro předčasné ukončení nájemní smlouvy, práva a povinnosti jak nájemců, tak pronajímatelů. Při provádění oprav podejte samostatnou žádost, která bude popisovat všechny termíny, odhady a odpovědnosti stran,“ dodal realitní makléř.

Majitel může snížit nájemné na účet rekonstrukce a po jejím dokončení nájemníky vystěhovat

Rizika pro majitele bytu

Pronájem bytu bez uzavření dohody s sebou nese rizika pro samotného majitele.

Problémy s platbou

Hlavním rizikem pro pronajímatele, který pronajímá svou nemovitost bez smlouvy, jsou problémy s nájmem. Může to být buď časté zpoždění, nebo prostě odmítnutí zaplatit za obsazený obytný prostor. „Často, při absenci dohody, nájemníci přestanou platit nájem a vlastně dál žijí. Majitel může poslouchat sliby o zaplacení několik měsíců po sobě, aniž by mohl vyhovět novým nájemcům. V tomto případě bude mít majitel minimální šance na právní ochranu,“ poznamenal Arthur Avanesyan. Proto musí smlouva podrobně specifikovat doložku o nájemném a načasování jeho placení a v případě prodlení stanovit sankce. Při nedodržení klauzulí smlouvy může být listina vypovězena a nájemce vystěhován s ponecháním kauce, dodal zástupce ředitele odboru pronájmu bytů Inkom-Real Estate.

Náhlý odchod

S tím je spojeno další riziko – že se nájemník odstěhuje v předstihu, a co je horší – neupozorní a nezaplatí, pokračovala realitní kancelář. Tomu se lze vyhnout, pokud je uzavřena nájemní smlouva. „Pokud se nájemník rozhodne zmizet, může být nalezen a pohnán k odpovědnosti – ze zákona musí platit nájemné po celou dobu trvání nájemní smlouvy, i když bydlí na jiném místě, protože smlouva nebyla vypovězena,“ znalec. řekl.

Nepříjemným překvapením pro majitele může být náhlý odchod nájemníků, kteří nezaplatili pobyt.

Podnájem

Další riziko nelegálního pronajímání bydlení je spojeno s podnájmem – kdy nájemníci své bydlení znovu pronajímají. Zpravidla se bavíme o podnájmu třetím osobám, které by pronajímatel s největší pravděpodobností přímo odmítl. Navíc může jít o denní pronájem se všemi z toho plynoucími důsledky, uvádí příklady specialista z advokátní kanceláře Intercession. „Vystěhovat člověka není tak snadné, i když jste vlastníkem, je nutné zapojit orgány činné v trestním řízení; Ale strážci zákona v takové situaci položí otázku, na jakém základě je v bytě třetí osoba. A tady se vracíme k problémům s finančním úřadem,“ upozornil právník. Samotný podnájem není zakázán, ale pouze se souhlasem majitele. „Nájemce má podle zákona právo znovu pronajmout obytný prostor pouze v případě písemného souhlasu vlastníka bytu. Může být sepsán jako samostatný dokument nebo jako příloha nájemní smlouvy,“ vysvětlila Oksana Polyakova. Pokud nájemce tuto podmínku poruší, má vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu, vystěhovat nájemce i všechny podnájemníky a dokonce inkasovat pokutu, dodal odborník.

Bez uzavření dohody nese majitel vysoké riziko škody na svém majetku
(Foto: Shutterstock)

Škoda na majetku

Bez dohody nese majitel vysoké riziko škody na svém majetku. Například pronajme byt v perfektním stavu, ale po třech měsících vidí, že opravy a nábytek jsou poškozené nebo zařízení rozbité. „V tomto případě by pomohla dohoda, kde je při pronájmu bytu jasně stanovena skladba nemovitosti, požadavky na údržbu prostor a také sankce za nedodržení těchto požadavků. Navíc podmínka mít zálohu by se proti těmto rizikům pojistila,“ řekl Arthur Avanesyan. Totéž platí pro domácí mazlíčky, jejichž přítomnosti majitelé často odporují, pokračoval odborník. „Strany se mohou ústně dohodnout, že domácí mazlíčci nemohou žít v nájmu. Ale už ve chvíli, kdy se obyvatelé vystěhují a byt převezmou, majitel objeví podlahu poškozenou drápy a odřenou sedačku,“ uvádí právník možnou situaci. Dohoda, která stanoví takový zákaz a možné sankce, by tomu pomohla zabránit. Například o nutnosti provést opravu nebo koupit nábytek na náklady nájemce, který porušil své povinnosti, dodal.

• Smlouva o pronájmu bytu: jak sepsat nebo ukončit
• Pokuta nebo výhody: jak vyřešit problém šedého nájemního bydlení
• Nájemci začali nájemníkům častěji odmítat pronájem kvůli rostoucí poptávce

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost