Jak správně pronajmout byt v roce 2023 | Banka

Neoficiální pronájem bytu je plný problémů. Pokud si sousedé stěžují na finanční úřad, bude následovat kontrola a pronajímatel bude odsouzen za krácení daně. Po celou dobu nájmu bude nucen platit daň z příjmu fyzických osob a dostane i pokutu.

V tomto článku:

• Co je potřeba si předem naplánovat
• Jak správně sepsat smlouvu s nájemníky
• Jak zaregistrovat smlouvu
• Co dělat, když má byt hypotéku
• Co dělat, když nájemníci nechtějí odejít
• Měli by se obyvatelé registrovat?
• Jak platit daně
• Jaký je nejvýhodnější způsob pronájmu bytu?
• Co se stane, když pronajmete byt nelegálně?

Nelegální pronájmy hrozí i konflikty s obyvateli. Mohou například něco rozbít a odmítnout to obnovit na vlastní náklady. Nebo se odstěhují bez placení nájmu. Jsou možné různé situace.

Co je potřeba si předem naplánovat

Pojďme zjistit, jak pronajmout byt, aniž byste porušili zákon, a jaké schéma placení daní si vybrat.

Domluvte se s ostatními majiteli domů

Pokud nejste jediným vlastníkem, pak prostě dát svůj podíl do pronájmu nebude fungovat – musíte si vyžádat povolení od ostatních vlastníků domů. Pokud vám někdo odmítne vyjít vstříc, nemůžete byt pronajmout.

Pokud to ostatním vlastníkům nevadí, měli byste si vzít jejich písemný souhlas a nechat si jej ověřit u notáře. Teprve poté můžete hledat nájemníky.

Podepište smlouvu s nájemníky

Většinou při nájmu načerno nedochází k uzavření smlouvy, aby nebyl příjem inzerován. Absence dohody však finanční úřady nezastaví – skutečnost pobírání příjmů a neplacení daní je možné prokázat jinými způsoby.

Absence dohody poškozuje všechny strany. Pokud vztah nebude formalizován, bude pro vlastníka obtížnější uplatňovat nároky na nájemce a domáhat se u soudu náhrady škody na bytě nebo opožděné platby.

Máte-li dohodu, je snazší budovat vztahy se sousedy a správcovskou společností – můžete otevřeně prohlásit, že nájemníky dovnitř pouštíte, a nebát se kontrol a stížností na policii.

Nájemce bez smlouvy se v bytě nebude moci přihlásit.

Jak správně sepsat smlouvu s nájemníky

Termín „nájemné“ je právně správný, když je byt pronajímán organizaci nebo podnikateli. V tomto případě je uzavřena smlouva o pronájmu bytu.

Pokud si byt pronajímá fyzická osoba, pak je správné mluvit o pronájmu. A pak ten, kdo byt pronajímá, bude pronajímatel a nájemce bude nájemcem. V tomto případě je nutné uzavřít nájemní smlouvu na bytové prostory. Proces je regulován Ch. 35 Občanského zákoníku Ruské federace.

Pokud ale nevědomky uzavřete nájemní smlouvu, stále se můžete obrátit na soud, abyste obnovili svá práva a zaplatili daně. Nepřesnost ve formulaci bude s největší pravděpodobností uznána jako technická chyba.

Není stanovena žádná konkrétní forma, musíte se řídit obecnými požadavky občanského práva. V tomto případě je nutné uvést celé jméno, pasové údaje a kontakty na obě strany a uvést podmínky.

Kdo bude žít

Ve smlouvě musí být uvedena osoba, se kterou uzavíráte transakci, a také ti, kteří budou v bytě bydlet – ne vždy se jedná o stejné osoby.

Můžete například nechat studenty bydlet, ale uzavřít dohodu s jejich rodiči, protože oni budou zodpovědní za stav bytu a platit za ubytování.

platnost

V Čl. 683 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že maximální doba trvání smlouvy je 5 let. Existují dvě možnosti pronájmu bydlení:

Smlouva o krátkodobém pronájmu – do jednoho roku. Předpokládá možnost dalšího prodloužení. To znamená, že můžete podepsat smlouvu na 11 měsíců a poté ji prodloužit.

Smlouva o dlouhodobém pronájmu – více než jeden rok. Taková dohoda musí být registrována u Rosreestr, protože existuje omezení (břemeno) vlastnického práva.

Platební podmínky

Stanoví, jak a kdy pronajímatel převede vaši platbu. Můžete si vzít peníze v hotovosti, ale pak je lepší napsat účtenku o převzetí. To pomůže vyhnout se incidentům, kdy zaměstnavatel tvrdí, že již zaplatil, ale vy si to „jen nepamatujete“. Žádná účtenka – žádná platba.

Je lepší přijímat peníze kartou, pak lze všechny platby snadno sledovat.

Pokuty za pozdní platby

Pokud ve smlouvě neuvedete konkrétní pravidlo pro výpočet sankcí za pozdní platbu, pak čl. 395 Občanského zákoníku Ruské federace – výše úroku bude určena klíčovou sazbou centrální banky v den výpočtu.

Zaměstnavatel může penále odmítnout zaplatit, v takovém případě bude muset být vymáháno soudní cestou.

Platební podmínky za bydlení a komunální služby

Ve smlouvě by mělo být uvedeno, kdo a jak platí všechny služby.

Majitel objektu může například převzít hlavní platby za údržbu bydlení a nájemníci platí měřiče plynu, vody a elektřiny. Vyplatí se připočítat i penále za pozdní platby.

Předmět zakázky

Mělo by být uvedeno, že byt je k pronájmu na takové a takové adrese, ve vlastnictví takového a takového občana. Do smlouvy uveďte technické vlastnosti bydlení: plocha, podlaží, vchod.

Bezpečnostní platba

Obvykle se nazývá záloha. To je částka, kterou nájemníci dávají majiteli bytu v případě, že něco poruší nebo jinak poruší smlouvu.

Někdy kauce znamená platbu nájemného za poslední měsíc. Je tu ale riziko: nájemníci mohou poslední měsíc bydlet, něco zkazit a odstěhovat se a vy po nich budete muset vymáhat odškodnění prostřednictvím soudu a policie.

Sepište si výši kauce a důvody, proč si ji může majitel domu ponechat. Může to být porušení smlouvy, rozbitý nábytek, poškozený byt nebo nezaplacené účty za energie.

Podmínky pro jednostranné ukončení

Zákon neklade žádné zvláštní požadavky, takže se můžeme domluvit. Například uveďte, že nájemníci platí měsíc předem, takže mají právo smlouvu kdykoli vypovědět, ale peníze si ponechá majitel prostor.

Přidejte podmínku, jak přesně je smlouva ukončena. Ke kontrole stavu bytu je například potřeba osobní schůzka.

Osvědčení o převodu a převzetí

Ve smlouvě uveďte povinnost podepsat takový dokument při nastěhování a odjezdu obyvatel. Přidejte ke smlouvě vzor.

V samotném aktu uveďte všechny údaje o stavu bytu:

Stav opravy. Je lepší uvést obecný stav a samostatně zapsat nedostatky. Například „prostor se po rekonstrukci pronajímá, v ložnici je závada na tapetě, viz příloha – foto 1.“

Množství nábytku a vybavení. Uveďte jejich stav.

Další vlastnosti bytu, které mohou být obyvateli ovlivněny. Například mít zamčený pokoj se svými věcmi, které nelze otevřít.

K dokumentu přiložte fotografie bytu a věcí v něm. Můžete také přidat klauzuli o čištění. Pokud se například obyvatelé nastěhují do čistého bytu, musí jej nechat stejně čistý.

Další podmínky

Do smlouvy můžete také přidat doložku o tom, že nájemci budou samostatně řešit škody na majetku svých sousedů v případě povodně nebo jiné škody z jejich zavinění, nebo že jsou povinni platit roční pojištění proti povodním a požáru.

Jak zaregistrovat smlouvu

Pokud je doba pronájmu kratší než rok, stačí smlouvu vytisknout ve dvou vyhotoveních a podepsat.

Pokud více, pak do 30 dnů po podpisu musí být zaregistrován u Rosreestr – u samotného registračního úřadu, u MFC nebo online, pokud máte elektronický podpis. Budete muset zaplatit poplatek – 2 000 rublů.

Inzerce 16+. LLC „Sertum-Pro“ Podrobnosti OGRN 1116673008539. 620036, Jekatěrinburg, st. Maloprudnaya, 5. kancelář 715.

Co dělat, když má byt hypotéku

Ujistěte se, že podmínky vaší hypoteční smlouvy umožňují pronájem bytu. Existují banky, které užívání takového bydlení k pronájmu nepřímo zakazují – do smlouvy například dávají podmínku, že pokud začnete byt pronajímat, splatíte za něj dluh v předstihu.

Existuje několik možností, jak pronajmout byt na hypotéku:

• Koordinujte plány s bankou prostřednictvím manažera.
• Podepište smlouvu na dobu kratší než jeden rok. Problémy obvykle začínají kvůli nutnosti zaregistrovat dlouhodobou smlouvu, protože byt je zastaven bance a existuje o tom záznam v Rosreestr. V Jednotném státním registru nemovitostí takové změny prostě evidovat nebudete.

Co dělat, když nájemníci nechtějí odejít

Další výhodou krátkodobé smlouvy je, že řeší problém, pokud nájemníci odmítají platit a nechtějí se vystěhovat.

V současné době je výpověď nájemní smlouvy možná pouze v případech uvedených v čl. 687 Občanský zákoník Ruské federace. Základem je, že nájemce může smlouvu vypovědět oznámením majiteli nemovitosti tři měsíce předem. Pro pronajímatele je to složitější – smlouvu lze vypovědět pouze soudně. Musí existovat závažné důvody, například poškození majetku.

Smlouvu můžete vypovědět i soudní cestou, když nájemníci neplatí za ubytování. Pokud je vaše smlouva registrována u Rosreestr, může být zpoždění šest měsíců. Pokud je smlouva krátkodobá, stačí dva měsíce nedostat platby.

Těmto problémům se můžete pokusit vyhnout tím, že ve smlouvě stanovíte možnost pronajímatele ukončit tuto smlouvu mimosoudně. Například oznámením nájemci měsíc před výpovědí doporučeným dopisem na tuto adresu a dodatkem, že samotná skutečnost oznámení znamená souhlas nájemce s ukončením nájemní smlouvy.

S největší pravděpodobností budou takové doložky u soudu prohlášeny za neplatné, ale jak ukazuje praxe, jejich přítomnost často stačí k nalezení kompromisu s nájemníky.

Měli by se obyvatelé registrovat?

Pokud pronajímáte byt fyzickým osobám na dobu delší než 90 dnů, musíte toto oznámit ministerstvu vnitra:

• Zajistit dočasnou registraci pro rezidenty.
• Nebo napište na oddělení migrační služby ve vašem okolí zprávu, že se ve vaší oblasti usadili občané bez registrace.

Jinak porušíte čl. 19.15.2 zákoníku o správních deliktech Ruské federace, který stanoví pokutu 3 000 – 5 000 rublů. (pro občany) nebo 5 000 – 7 000 rublů. (pro nájemníky, majitele obytných prostor – jednotlivce), pokud je byt v Moskvě nebo Petrohradu. Pokud si bydlení pronajímají lidé s registrací ve stejném regionu, nebudou žádné problémy.

Registrovat se můžete na nejbližším MFC – přijďte tam společně s nájemcem a vezměte si pas. Zaměstnanci MFC poskytnou vyplněnou žádost k podpisu. Můžete si s sebou vzít doklad potvrzující vaše vlastnictví bytu. Dalším způsobem je kontaktovat místní migrační oddělení Ministerstva vnitra.

Registrace dává nájemci pouze jedno právo – dočasně bydlet v bytě. Registraci můžete zrušit kontaktováním MFC nebo Ministerstva vnitra s žádostí. Je to také zdarma.

Jak platit daně

Vše závisí na tom, kdo je pronajímatelem – fyzická osoba, osoba samostatně výdělečně činná nebo samostatný podnikatel.

Jednotlivci. Stačí jim podepsat smlouvu a do 30. dubna podat daňové přiznání k dani z příjmu za předchozí rok (3-NDFL). Příjmy získané pronajímateli z pronájmu bydlení podléhají dani z příjmu fyzických osob (ustanovení 1, článek 210 daňového řádu Ruské federace). Fyzické osoby platí daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Do 30. dubna musíte podat přiznání a uvést částku obdrženou za pronájem bydlení za předchozí rok. Samotná daň musí být zaplacena do 15. července roku následujícího po uplynutí zdaňovacího období.

Na příjmech těch, kteří vydělávají více než 5 milionů rublů. ročně platí sazba daně 15 %. Při placení daně z příjmu fyzických osob máte nárok na odpočet daně – za prodej bytu, ošetření či školení atp.

Federální daňová služba doporučuje přiložit k prohlášení:

• nájemní smlouva se stanovenou výší nájemného;
• potvrzení o přijetí peněz nebo bankovní výpis, pokud byla platba provedena bankovním převodem.

Pokud dojde k předčasnému ukončení nájemní smlouvy, je k prohlášení připojeno písemné vysvětlení: od kterého měsíce již není byt pronajímán a nejsou žádné příjmy z jeho pronájmu.

Nedoporučuje se v prohlášení uvádět kauci (nebo zástavu), protože je považována za zálohu. Federální daňová služba upřesňuje, že kauce je zahrnuta do příjmu pouze v případě, že je zahrnuta ve výši platby za poslední měsíc nájmu nebo pokud jsou porušeny podmínky smlouvy – například dojde k poškození majetku.

OSVČ. K dani z příjmu z povolání se můžete zaregistrovat pomocí aplikace Moje daně. Pokud pronajímáte byt fyzickým osobám, zaplatíte 4% z příjmu, pokud právnickým osobám – 6%. Hlavní je nezapomenout na každou platbu vygenerovat přes aplikaci šek a předat jej nájemci.

Pronájem bytu jako osoba samostatně výdělečně činná má dvě hlavní výhody: není třeba předkládat zprávy a daňový odpočet na zaplacení daně ve výši 10 000 rublů. To znamená, že v počáteční fázi je sazba daně snížena na 3 % a 4 %.

Vezměte prosím na vědomí, že samostatnou výdělečnou činnost nemohou využívat osoby poskytující služby přechodného ubytování. To platí především pro letoviska. V tomto případě budete muset zvolit daňový režim.

Samostatný podnikatel. Přesná výše daně v tomto případě závisí na tom, jaký daňový režim si jednotlivý podnikatel zvolí. Pokud budete byt pouze pronajímat, pak nebudete potřebovat online pokladnu. Podle odst. 17 písm. 2, bod 2, čl. 22.05.2003 federálního zákona č. 54-FZ ze dne XNUMX. května XNUMX je pronájem obytných prostor, které mu patří vlastnickým právem, jednotlivému podnikateli osvobozeny od CCT na dobu neurčitou.

Na svůj běžný účet můžete přijímat peníze, ale budete muset platit za jeho vedení.

Sazba musí být vyjasněna s finančním úřadem konkrétního regionu, protože pro tento typ činnosti může existovat zvláštní sazba.

Obvykle jsou sazby:

• Fyzický podnikatel ve zjednodušeném daňovém systému „příjem“ – 6% z celkové částky uvedené ve smlouvě.
• Fyzický podnikatel ve zjednodušeném daňovém systému „příjmy minus náklady“ – 15% z částky po odečtení všech nákladů na tuto činnost. Obvykle je tato možnost nerentabilní – jsou odečteny maximální náklady na energie a můžete také přidat kontroly na opravy.
• Individuální podnikatel na patentovém zdaňovacím systému (PTS) – sazba závisí na regionu. Zjistěte to pomocí kalkulačky. Pro provozování sezónního podnikání je nejvhodnější PSN. Patent lze zakoupit na dobu 1 až 12 měsíců v rámci jednoho kalendářního roku a zaplatit úrok 6 %. Další výhodou PSN je absence daňového přiznání a jednoduchý výpočet daně.

Jednotliví podnikatelé musí za sebe platit povinné příspěvky v roce 2024, jejich výše je 49 500 rublů. plus 1 % nad 300 000 RUB. Mohou být pokryty daněmi zaplacenými včas – o tuto částku je podnikateli snížena daň. Pokud však byt zůstane nečinný, budou muset platit poplatky.

Inzerce 16+. JSC PF SKB Kontur. Podrobnosti OGRN 1026605606620. 620144, Jekatěrinburg, st. Národní Volja, 19A.

Daně se platí z částky uvedené ve smlouvě. Ukazuje se, že pokud jste do výše nájmu zahrnuli energie, budete z nich muset zaplatit i daň – zohledněte to při sjednávání ceny.

Existuje nuance: ze svého příjmu si můžete odečíst částku, kterou vám nájemníci dali na zaplacení za služby podle metrů, jak se domnívá ministerstvo financí Ruské federace.

Pokud tedy nejsou měřiče, jedná se o příjem. Pokud ano, můžete si částku odečíst z příjmu tak, že k prohlášení přiložíte doklad o výdajích.

Jaký je nejvýhodnější způsob pronájmu bytu?

Nejvýnosnější variantou se jeví pronájem bytu formou OSVČ – platíte pouze 4% daň. Je tu ale zvláštnost: OSVČ není povinna platit důchodové pojištění. Zároveň mají právo samostatně si tvořit důchod a dobrovolně platit pojistné do SFR. O tom, jak na to, jsme již dříve psali v článku Jak se může OSVČ vyhnout tomu, aby zůstal bez důchodu.

Nejdražší je být jednotlivec a platit 13 %.

Co se stane, když pronajmete byt nelegálně?

Snad nebudou další problémy, pokud budou nájemníci adekvátní, vztahy se sousedy normální a peníze si vezmete v hotovosti, tak o nájmu nemusí nikdo ani vědět.

Pokud správcovská společnost, sousedé nebo kdokoli jiný sepíše prohlášení finančnímu úřadu nebo místní správě, může být nájemci pokutován.

Pokuta pro jednotlivce za nepřiznání je 5 % z celkových příjmů, zohledňuje se i daňové zatajení, a to 30 % z celkové částky (článek 119 daňového řádu Ruské federace). A navíc budete muset pokrýt všechny dluhy, obvykle za poslední tři roky. Mohou být také pokutováni za nezákonné obchodní činnosti bez právnické osoby nebo individuálního podnikatele – to je od 500 do 2 000 rublů. (Část 1 článku 14.1 zákoníku o správních deliktech Ruské federace). Je lepší pronajmout byt legálně.

Podnikání, účetnictví a reporting pro jednotlivé podnikatele na zjednodušeném daňovém systému nebo patentu bez účasti účetního

Inzerce 16+. JSC PF SKB Kontur. Podrobnosti OGRN 1026605606620. 620144, Jekatěrinburg, st. Národní Volja, 19A.

Podnikání, účetnictví a reporting pro jednotlivé podnikatele na zjednodušeném daňovém systému nebo patentu bez účasti účetního

Inzerce 16+. JSC PF SKB Kontur. Podrobnosti OGRN 1026605606620. 620144, Jekatěrinburg, st. Národní Volja, 19A.

Pronájem vašeho domova je jedním ze způsobů, jak zvýšit své příjmy prostřednictvím nemovitostí. Přistupujte k problému zodpovědně: v budoucnu se tak vyhnete potížím spojeným s platbou nebo škodou na majetku. V článku vám řekneme, jaké nuance je třeba vzít v úvahu a jaké dokumenty je třeba připravit

Připravte byt k pronájmu

Zhodnoťte vzhled bytu. Opravte instalatérské práce, vymalujte a v případě potřeby vyčistěte, než nemovitost ukážete budoucím nájemníkům. Byt může být zařízený i nezařízený. Pro první bydlení je vhodné pořídit si minimální nutný nábytek a vybavení. Pokud je byt zcela připraven k nastěhování, budete jej moci pronajmout rychleji. Důležitou roli při naceňování hraje také stav a kompletnost nemovitosti.

Určete si měsíční splátku za byt

Za kolik si mám pronajmout prostory? Je vámi stanovená cena drahá nebo levná? Na tyto otázky můžete odpovědět studiem trhu s nájemními nemovitostmi. S tím pomohou profilové stránky: „Azurová“, „Avito“ a další. Věnujte pozornost nákladům na nájemní bydlení podobné tomu vašemu, zhodnoťte jeho stav a dostupnost nábytku, výhled z okna, dostupnost infrastruktury. Všechny tyto faktory ovlivňují výši nájemného.

Spočítejte si sazbu hypotéky

Například pronájem jednopokojového bytu s výhledem z okna do parku může stát o 10–15 % více než pronájem stejného bytu s výhledem na parkoviště nebo staveniště. Analýza trhu vám umožní odhadnout vaši přibližnou měsíční splátku.

Připravte si potřebné dokumenty

• cestovní pas;
• doklady potvrzující vlastnictví (výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, osvědčení o státní registraci práv);
• dokumenty poskytující podklady pro vznik vlastnických práv (například kupní a prodejní smlouva);
• nájemní nebo nájemní smlouva.

Pojmy „pronájem“ a „pronájem“ jsou často vnímány jako synonyma, ale není tomu tak. Pod pojmem „nájemní“ bydlení se rozumí pronájem nemovitosti soukromé osobě k bydlení a pod pojmem „nájem“ se rozumí pronájem prostor právnické osobě.

Pojmy „pronájem“ a „pronájem“ jsou často vnímány jako synonyma, ale není tomu tak. Pod pojmem „nájemní“ bydlení se rozumí pronájem nemovitosti soukromé osobě k bydlení a pod pojmem „nájem“ se rozumí pronájem prostor právnické osobě.

Dodatečné dokumenty (v případě potřeby):

• V případě, že byt patří více vlastníkům, mohou vlastníci podepsat dohodu společně. Další možností je získat od každého písemný souhlas s pronájmem bydlení.
• Pokud je spoluvlastníkem nezletilý, musíte získat písemné povolení od opatrovnických orgánů. V případě, že je v prostorách registrována nezletilá osoba, která však není vlastníkem, není toto povolení nutné.
• Pokud je bydlení v sociálním nájemném, pak jej lze pronajímat pouze na základě podnájemní smlouvy. V tomto případě je nutný souhlas oprávněného orgánu jednajícího jménem vlastníka bytového prostoru (státního či obecního bytového fondu), jakož i rodinných příslušníků žijících s nájemcem.
• Pokud je bydlení na hypotéku, bude k formalizaci smlouvy vyžadován písemný souhlas banky.

Sepište nájemní smlouvu nebo nájemní smlouvu

Dobře vypracovaná a srozumitelná smlouva je polovina úspěchu! Zohlední zájmy obou stran a ochrání majitele domu před negativními důsledky. Je důležité, aby smlouva byla podrobná a jasná.

Do smlouvy uveďte následující údaje:

• adresa a hlavní charakteristiky provozovny (podlaží, plocha; počet místností);
• předmět nájmu nebo nájemní smlouvy;
• údaje o pasu pronajímatele a nájemce;
• podrobnosti o titulních dokumentech;
• výši zálohy a podmínky jejího vrácení;
• výši měsíční splátky, platební podmínky, podmínky revize částky;
• doba nájmu nebo pronájmu (maximální doba trvání nájemní smlouvy je 5 let (článek 683 občanského zákoníku Ruské federace), doba trvání nájemní smlouvy není omezena (článek 610 občanského zákoníku Ruské federace) );
• četnost a podmínky návštěv majitelů;
• výpovědní důvody;
• žádosti, například akt převzetí a převod bydlení;
• údaje o stranách, místo pro podpis.

Po uzavření smlouvy musí vlastník přihlásit nájemníky v místě jejich bydliště. Výjimkou jsou občané registrovaní ve stejném kraji, kde se nachází pronajatý byt.

Nájemní smlouva uzavřená na dobu minimálně jednoho roku musí být zaregistrována u Rosreestru do měsíce. Nedodržení lhůty pro podání bude mít za následek pokutu 5 000 rublů. Vyhýbání se uzavření dohody bude mít za následek pokutu 1 500 až 2 000 rublů.

Najít nájemníky

Nájemce k dlouhodobému pronájmu můžete najít umístěním inzerátů na specializovaných webech nebo na sociálních sítích. Pokud nechcete absolvovat proces hledání, nechte výběr na realitním makléři.

Před pronájmem domu si shromážděte informace o potenciálních nájemnících. Hledejte informace na internetu, vyžádejte si potvrzení o příjmu – tím se ochráníte před nesolventními a bezohlednými nájemníky.

Časté chyby těch, kdo pronajímají byt

Majitelé dělají následující chyby:

1 Nevyhotovují akt o převzetí a převodu bydlení na smlouvu.

Tento dokument ochrání majitele před bezohlednými nájemníky. V případě ukončení smlouvy zákon usnadní zjištění, zda jsou všechny věci a vybavení na svém místě.

2 V podmínkách smlouvy neurčují, jaké platby za energie jsou zahrnuty.

Vyjasnění tohoto důležitého detailu pomůže vyhnout se zmatkům a sporům. Majitel si může započítat platbu za celou účtenku nebo třeba jen vodu a elektřinu.

3 Nezahrnuje zálohu.

Kauce je pro pronajímatele jakousi „pojistkou“ pro případ poškození majetku nebo porušení nájemních podmínek nájemci. Výše zálohy se zpravidla rovná měsíční platbě za ubytování. Při ukončení smlouvy musí být vrácena, pokud byly uhrazeny všechny platby, byt je v uspokojivém stavu, nábytek a zařízení jsou na svém místě.

4 Neurčují životní podmínky.

Důležité je upřesnit, zda v bytě mohou bydlet rodiny s malými dětmi, zvířata nebo třetí osoby.

5 Z podmínek smlouvy nevyplývá zákaz uzavření podnájemní smlouvy.

V tomto případě může neseriózní nájemník prostory využít například pro denní nájemní bydlení. To ovlivní vzhled místnosti, může vést ke konfliktu se sousedy a dalším nežádoucím důsledkům.

6 Nejsou prováděny žádné kontroly.

Nájemce nemůžete bez varování navštěvovat, ale ve smlouvě můžete specifikovat podmínky a četnost takových kontrol. To vám umožní vyhnout se nepříjemným překvapením a včas odhalit porušení smlouvy. Vyplatí se také zkontrolovat, zda se platí účty za energie.

Platit daně

Pronájem bytu k pronájmu je příjem, který podléhá dani. Existuje několik způsobů, jak si dům legálně pronajmout, předem se rozhodněte, který z nich využijete:

• Registrace fyzického podnikatele působícího v rámci zjednodušeného daňového systému. V tomto případě bude sazba daně 6 %.
• Registrace jednotlivých podnikatelů a získání patentu na pronájem nemovitostí.

Patent je daňový systém pro jednotlivé podnikatele. Stát stanoví přibližný roční příjem podnikatele. Náklady na patent budou činit 6 % z této částky. Fyzický podnikatel bude osvobozen od ostatních daní, například daně z nemovitostí.

• Získání statusu OSVČ.

Osoba samostatně výdělečně činná musí platit daň z příjmu z povolání – 4 % (pronájem fyzické osobě) nebo 6 % (nájem právnické osobě nebo fyzickému podnikateli).

• Placení daní z příjmu fyzických osob (NDFL).

Majitel musí každoročně podávat daňové přiznání, výše daně bude činit 13 % z příjmů.

Jste-li nájemcem na základě smlouvy o sociálním nájmu, můžete nemovitost pronajímat pouze jako fyzická osoba.

Co když neplatíte daně?

Absence nájemní či nájemní smlouvy nezbavuje vlastníka odpovědnosti za neplacení daní. Pokud je zjištěno porušení, Federální daňová služba má právo:

• Požadovat platbu daní za poslední 3 roky
• Udělovat pokuty:

• za pozdní podání daňového přiznání – 5 % z nezaplacené částky za každý měsíc prodlení, nejvýše však 30 % z částky daní a ne méně než 1 tisíc rublů.
• za nezaplacení daně ve výši 20 % (neúmyslný únik) nebo 40 % (úmyslný únik). Úmysl prokazují inspektoři.

Daňová služba například prokázala, že vlastník úmyslně neplatil daně jako fyzická osoba. Pokud je měsíční platba za byt 40 000 rublů, bude částka platby následující:

• Platba daně: 40 000 * 36 * 0,13 = 187 200 rublů.
• Zpoždění při podání prohlášení: 40 000 * 36 * 0,05 = 72 000 rublů, protože částka přesahuje 30% částky nezaplacené daně, bude pokuta 56 160 rublů.
• Pokuta za daňový únik: 187 200*0,4=74 880 rublů.

Celková platba bude: 318 240 rublů, tzn. příjem za 8 měsíců pronájmu bytu bez penále, právních a jiných dodatečných výdajů. Jinými slovy, neoficiální pronájem bytu bude majitele stát mnohem víc než včasné placení daní.

Je možné předčasně ukončit smlouvu?

Podle článku 619 občanského zákoníku Ruské federace může být nájemní smlouva předčasně ukončena z podnětu pronajímatele, pokud nájemce:

• porušuje podmínky smlouvy;
• výrazně znehodnocuje nemovitost;
• nezaplatí nájemné ve lhůtách stanovených smlouvou více než dvakrát za sebou;
• neprovádí větší opravy nemovitosti, pokud je taková povinnost a termíny uvedeny ve smlouvě.

Majitel má právo požadovat předčasné ukončení smlouvy pouze po písemném upozornění.

Jaká je budoucnost trhu s nájemním bydlením?

Ministerstvo výstavby zpracovává projekt vytvoření státního systému evidence nájemních nebo nájemních smluv. Platforma nabídne účastníkům smluvní možnosti a doporučí výši nájemného na základě analytických dat. Zajímavé je především to, že díky novému projektu bude možné ověřit nemovitost, vlastníka či nájemce. Systém zajistí transparentnost a spolehlivost procesu náboru a pronájmu bydlení pro všechny účastníky transakce.

Přistupujte k pronájmu svého bytu zodpovědně. Do smlouvy zapište všechny požadavky a podmínky nájmu či leasingu, zohledněte nuance a zvolte způsob placení daní předem. Tím se sníží rizika a možné ztráty na minimum.