Jak budou finanční úřady bojovat s nelegálním pronájmem bytů v roce 2023

Odkud získávají finanční úřady informace o nelegálním pronájmu bytů a kolik mohou být za zjištěné přestupky v letošním roce požadovány.

21. března 2023, 23:40

Finanční úřad. Obálka © TASS / Artyom Geodakyan

Mnoho majitelů bytů při pronajímání své nemovitosti upřednostňuje uzavření smlouvy s nájemníky na dobu 11 měsíců, protože takové transakce nemusí být registrovány u Rosreestr. To znamená, že je možné přijaté příjmy nepřiznávat a teoreticky ani neplatit daně. Takové „šedé pronájmy“ jsou podle odborníků velmi běžné ve středním a nižším cenovém segmentu nájemního bydlení. Své o tom ví i Federální daňová služba (FTS), která do roku 2023 prováděla pouze namátkové kontroly nájemníků.

Počínaje letošním rokem však finanční úřady začaly používat novou metodiku, jejímž podstatou není pouhé zjištění skutkové podstaty daňových porušení, ale také zahrnutí daní ze zjištěných příjmů do obecného oznámení zasílaného fyzické osobě. Protože Federální daňová služba, pokud existují důvody, má právo přidat další poplatky daně výpočtem, nyní budou muset občané, kteří obdrželi dopisy štěstí od finančních úřadů, nezávisle prokázat absenci zdanitelných příjmů. Kde získává Federální daňová služba informace o možném pronájmu bytu?

Jak se nyní pozná „šedý nábor“?

Dříve byli hlavními zdroji informací o „šedých pronájmech“ sousedé těch, kteří svůj byt pronajímají; bdělý místní policista, bývalí manželé nebo samotní nájemníci. Počet stížností, které by nakonec mohly vést k daňové kontrole, však zůstal zanedbatelně malý, protože Rusové jsou obecně velmi loajální k neregistrovaným nájemním vztahům.

Foto © Městská tisková agentura „Moskva“ / Andrey Nikerichev

Federální daňová služba se samozřejmě rozhodla neplýtvat prostředky na zpracování jednotlivých signálů, ale k problematice daňových úniků z příjmů z pronájmu bytů přistoupila systematicky.

Za prvé, Daňoví úředníci začali aktivně využívat databáze pro registraci migrace. Logika je jednoduchá: Rusové a ti, kteří přijíždějí za prací ze zahraničí, musí mít podle zákona registraci v místě bydliště. Při automatickém odsouhlasování daňových a migračních databází je zřejmé, zda vlastník a osoba registrovaná v bytě jsou tatáž osoba, a pokud vlastník nemovitosti také dostává periodické bezhotovostní převody od osoby registrované v jeho nemovitosti, pak otázky může vzniknout.

Za druhé, Některá krajská daňová oddělení začala sledovat inzeráty na speciálních internetových stránkách věnovaných soukromým pronájmům a porovnávat adresy pronajímaných bytů s údaji v daňových databázích. To vše se děje automaticky.

– Naše Federální daňová služba je poměrně pokročilá, pokud jde o digitalizaci a automatickou výměnu informací s jinými úřady. Daňoví úředníci mají plné právo používat jak údaje z ministerstva vnitra k ověření registrace občanů v bytech, tak údaje z jiných zdrojů, – vysvětluje Alexey Podpaly, generální ředitel Federal Catastral Agency LLC. — Aby se občané pronajímající byt vyhnuli pokutám a řízení, nejlogičtější je přihlásit se jako OSVČ a platit 4 % – bude to mnohem levnější.

Foto © Městská tisková agentura „Moskva“ / Andrey Nikerichev

Finanční úřady zajímají zejména ty, kteří vlastní několik bytů, v nichž je registrováno několik osob, které nejsou s vlastníkem nijak spřízněny rodinnými vztahy.

– Rizika pronajímání bydlení bez placení daní každým rokem rostou, protože finanční úřady nyní dostávají informace nejen od místních policistů, ale také od bank, které vidí historii převodů na vlastníka nemovitosti, a Federální daňové služby, přijímání těchto údajů, může je také spojovat s nezákonnou činností, – uvádí Maxim Nekhoroshev, partner advokátní kanceláře Shadrin, Nekhoroshev and Partners.

Pro vaše informace: od začátku roku 2023 začala Federální daňová služba zavádět své právo požadovat od banky rozšířené informace o klientech a jejich transakcích.

Jaká je pokuta za pronájem bytu „v šedé“

Ruské právo stanoví odpovědnost za nepředložení výkazu příjmů Federální daňové službě a nezaplacení daně, pokud takový příjem existoval.

Pokud finanční úřad zjistí, že někdo neoprávněně pronajímá byt, může být majiteli účtováno následující: požadavky: částka daně (maximálně za tři roky); pokuty za pozdní platbu daně; pokuta za nepodání daňového přiznání (5 % z nezaplacené částky daně za každý měsíc prodlení, maximálně však 30 % z uvedené částky); pokutu za porušení lhůty pro placení daně (20 % z nezaplacené částky daně) a popř. dobře pro podnikatelskou činnost bez registrace (až 2000 rublů).

Teoreticky to může hrozit zločinec odpovědnost, ale v praxi je to nepravděpodobné. Daňoví úředníci budou muset prokázat úmysl spáchat trestný čin ve velkém měřítku, a to je problematické. Je mnohem snazší pokutovat a předat případ soudním exekutorům k vyzvednutí.

– Pokud osoba poskytuje svůj byt na komerčním základě, má Federální daňová služba právo použít jakékoli informace ke kontrole. Stává se, že se nájemníci v pronajatých bytech neregistrují a není snadné prokázat skutečnost „šedého“ nájmu, ale to neznamená, že nájemníci a majitel bytu jsou pojištěni proti potížím spojeným s porušováním nejen daňových, ale také migrační legislativa – poznamenal poslanec Státní dumy Nikita Chaplin.

Pro vaše informace: pokuty za život bez registrace v Moskvě nebo Petrohradu pro majitele domů dosahují až 7000 5000 rublů, pro obyvatele – až XNUMX XNUMX rublů. Vynesení správní odpovědnosti za porušení migračních zákonů může být signálem pro daňovou kontrolu.

Poslanec Státní dumy Alexej Žuravlev se ale domnívá, že v případě příjmů z pronájmu bytu by se měla uplatnit progresivní daňová stupnice.

– Pouhé zvyšování zátěže občanů pronajímáním bytů je špatné. Má smysl zavést diferencovaný přístup k daním z tohoto typu příjmu, včetně zohlednění konečných částek, které vlastníci nemovitostí dostávají. V případě pronájmu nemovitosti – Jedná se o byznys, který přináší milionové zisky, pak by měl být přísný požadavek na neplacení daní a pokud jsou příjmy z pronájmu vašeho bytu – To je příležitost pro rodinu existovat na úrovni životního minima, ale brát zde daně vůbec nemá smysl. Pro stát sám se nevyplácí nést náklady na vybírání nepatrných částek.

Foto © Moskva City News Agency / Kirill Zykov

Měl by stát zastavit „šedé“ najímání?

Ano, každý musí platit daně

Pokud se bavíme o malém příjmu, tak ne.

Potřebujete částku příjmu, pod kterou by se daně neměly vybírat

Chci pronajmout byt jako OSVČ. Zjistí finanční úřad, zda jsem to předal dříve a pokusí se daň vybrat? Pokud ano, jaké sankce bych měl očekávat?

A další otázka k aplikaci „Vlastní podnikání“. Rozumím tomu správně, že duplikuje aplikaci „Moje daň“ a jako jedinou se nyní můžete zaregistrovat?

Zda daňová kontrola zjistí, zda jste již dříve pronajímali byt a platili daně, závisí na rozhodnutí finančního úřadu. Tady se dá jen hádat.

Takový výsledek je ale nepravděpodobný. Daň ze samostatné výdělečné činnosti byla zavedena mimo jiné proto, aby lidé měli možnost vystoupit ze stínu, legálně pobírat příjmy a platit daně.

Pokud by finanční úřady začaly masivně kontrolovat všechny přihlášené, je nepravděpodobné, že by počet OSVČ aktivně rostl. Pronájmy bytů navíc patří mezi lídry mezi druhy činností a počtem poplatníků NAP.

Navíc jsou nyní ve skutečnosti pozastaveny daňové kontroly osob samostatně výdělečně činných a každá z nich musí být koordinována s Federální daňovou službou v Moskvě.

Pokud se však bojíte kontrol, řeknu vám, jak Federální daňová služba identifikuje ty, kteří pronajímají byty a neplatí daně. To bude užitečné vědět.

Jak vyjít ze stínu

Kurz o tom, kdo má prospěch z toho, že se stane OSVČ, jak přijímat platby a platit daně

Jak finanční úřady zjistí, že byl byt pronajat, ale nebyly zaplaceny daně?

Předpokládejme, že vy sami nebudete informovat Federální daňovou službu, že jste byt pronajali. Nebezpečí tedy může přijít pouze z jiných zdrojů, například od bývalých nájemníků, pokud mezi vámi došlo ke konfliktům nebo byli s něčím nespokojeni.

Pokud někdo nahlásí Federální daňové službě, že je byt pronajímán nelegálně, mohou daňoví úředníci tuto informaci zkontrolovat.

Inspektoři se o daňových únicích mohou dozvědět také úplnou náhodou. Byl-li například pronajat byt firmě pro její zaměstnance a finanční úřad při kontrole organizace zjistil nájemní smlouvu a rozhodl se provést kontrakontrolu pronajímatele. Pak zjistí, že nyní pobíráte příjem legálně, ale mohou se nachytat na minulá období – kontrolovat a účtovat daně.

Nebo ještě jeden příklad. Řekněme, že nájemce dluží pronajímateli nebo způsobí škodu. Majitel podal žalobu na vymáhání peněz. Při šetření se ukázalo, že byt byl pronajímán bez smlouvy a majitel neplatil daně z příjmu.

Pokud soud zjistí porušení zákona, má právo vydat soukromé rozhodnutí a poslat ho Federální daňové službě, aby mohla pronajímatele zkontrolovat. To znamená, že finanční úřad, dalo by se říci, se náhodou dozví o nezákonném příjmu příjmů a neplacení daně z příjmu fyzických osob.

Zvláštním usnesením je zvláštní soudní příkaz, který upozorňuje některý orgán na porušení zákona

Co se stane, když finanční úřady zjistí porušení?

Pokud Federální daňová služba obdrží informaci, že byt byl pronajat nelegálně, může inspektorát provést kontrolu. A první, s čím začnou, je, že zavolají majiteli, aby podal vysvětlení.

V této fázi se musíte rozhodnout, zda se přiznat nebo ne. V tomto ohledu je lepší se poradit s právníkem, který prostuduje všechny okolnosti a nuance, zhodnotí je z právního hlediska a navrhne, jaká pozice by byla výhodnější.

Zde jsou hlavní možnosti:

1. přiznat a souhlasit s tím, že dobrovolně zaplatí daň, penále a pokuty. To znamená, vzdát se bez boje;
2. přiznat, že pronajali byt, ale nepřiznali, že měli příjem. Můžete se odvolávat na to, že si nepamatujete všechny nájemníky a jakou částku dostali za nájem a že data nebyla uložena. Tato varianta je vhodná v případě, že samotná skutečnost pronájmu bytu již byla prokázána např. svědectvím sousedů nebo nájemce. Federální daňová služba však stále musí prokázat, že jste obdrželi nájemné a o jakých částkách příjmů mluvíme. Právě z těchto částek se vypočítává daň a pokuta;
3. nepřiznávat se v naději, že daňoví kontroloři porušení neprokážou, a pokud ano, nebudou schopni prokázat celou výši vašeho příjmu. I když ve vašem bytě bydleli pravidelně různí lidé, neznamená to, že byt byl pronajímán, a pokud byl pronajímán, že z toho byl příjem. V tomto případě musí Federální daňová služba zjistit všechna fakta a prokázat porušení a výši příjmu.

Ať se přiznáte nebo ne, nebude to polehčující ani přitěžující okolnost. Proto můžete klidně všechno popřít. Když to dokážou, tak to dokážou. Není však skutečností, že finanční úřady budou moci zjistit celou výši obdržených příjmů. Můžete si tak snížit výši nedoplatku a na jeho základě vypočtené veškeré pokuty.

To je situace, kdy je obtížné zjistit a prokázat celou výši příjmu:

• nebyly uzavřeny žádné písemné dohody;
• Rosreestr data nezaznamenávají skutečnosti o pronájmu bytu;
• Nájemníci jsou neznámí a nelze je kontaktovat ani dotazovat;
• Byly použity hotovostní platby.

Co hrozí živnostníkovi, který před registrací pronajal byt?

Pokud se zaregistrujete jako OSVČ, je zbytečné provádět kontrolní kontroly a přistihnout vás při porušení: nyní je s vámi vše legální.

Pokud vezmeme v úvahu vše, co je napsáno výše, bude pro Federální daňovou službu téměř nemožné určit výši příjmu a vypočítat daň.

V nejhorším případě, pokud finanční úřad skutečnost pronajímání bytu odhalí, zjistí a prokáže výši přijatých příjmů a nezaplacené daně, hrozí právě toto.

Povinnost platit daň — Daň z příjmu fyzických osob, tedy 13 % z příjmu. Maximální doba, za kterou lze daň účtovat, jsou tři roky, a to i v případě, že byl byt pronajímán déle. Navíc musí být prokázáno, že během těchto let byl byt pronajímán, pronajímatel měl příjem a neodváděl z něj daň z příjmu fyzických osob. Na podmínkách a formátu pronájmu nezáleží.

Pokuta za pozdní podání prohlášení 3-NDFL — 5 % z nezaplacené částky daně za každý celý nebo částečný měsíc prodlení. Pokud byly příjmy skryty a daně nebyly zaplaceny, prohlášení nebylo podáno. To je také porušení. Minimální pokuta je 1000 ₽, maximální 30 % z nezaplacené částky.

Pokuta za nezaplacení daně — 20 nebo 40 % z nezaplacené částky. 20 % – pokud bylo nezaplacení neúmyslné, 40 % – pokud bylo úmyslné. Finanční úřady prokazují úmysl.

Postoj pronajímatele by měl být vždy jasný: nezaplatil neúmyslně.

Můžete se odkázat na to, že o nutnosti platit daň nevěděli z důvodu právní negramotnosti, nepochopili, že se jedná o porušení zákona. Údajně se mylně domnívali, že takové příjmy nepodléhají dani. Nebo se domnívali, že daně by měl vypočítat sám finanční úřad. Všechno to vypadá jako slabá výmluva, ale můžete to zkusit.

Poplatky z prodlení — 1/300 klíčové sazby centrální banky za každý kalendářní den prodlení s platbou daně. Výpočet se provádí za období nejvýše tří let. Pokud byl byt pronajímán řekněme na pět let, pak se stejně budou počítat jen na tři roky.

Služby „Moje daň“ a „Vaše firma“: co si vybrat

Federální daňová služba doporučuje používat službu „Moje daň“. Můžete se však zaregistrovat prostřednictvím jakékoli pohodlné aplikace nebo služby: samotný postup registrace stále prochází systémem Federální daňové služby.