Budou vás nutit demontovat již nainstalovanou klimatizaci v bytě?

Jaké kroky by měli učinit ti, kteří si chtějí legálně nainstalovat klimatizaci do bytu a žít v klidu? V jakých případech nebudou sankce uplatněny ani v případě neexistence dohody?

16. dubna 2023 23:40

Klimatizační jednotka na fasádě domu může být nucena demontovat. Obálka © Shutterstock

Rozhodlo o tom soudcovské kolegium Nejvyššího soudu Ruské federace (NS). určení, který říká, že k umístění klimatizace na fasádu bytového domu je nově potřeba povolení valné hromady vlastníků.

Odborníci tvrdí, že postavení vrchního soudu může být důvodem pro jakoukoli správcovskou společnost, aby zavázala vlastníka k demontáži zařízení pro regulaci klimatu, pro které neexistuje příslušné povolení. Taková objednávka od veřejných služeb však není vůbec nesporná: v některých případech existují zákonné důvody pro její nedodržení.

Proč je schválení pro instalaci klimatizace povinné?

Pokud ostatní majitelé prostor v domě souhlasí s instalací klimatizace, s největší pravděpodobností nenastanou žádné problémy. Foto © Shutterstock

Ve velkých ruských městech je obtížné najít obytnou budovu, jejíž vnější stěny nejsou zdobeny klimatizačními jednotkami. Jsou všechny zveřejněny nelegálně?

— Není-li instalace klimatizace projektem zajištěna, pak je hlavní otázkou, do jaké míry porušuje instalace externí jednotky takového zařízení práva ostatních vlastníků bytového domu. Pokud ostatní vlastníci souhlasí s instalací, pak nejsou žádné problémy, ale bez zaznamenaného souhlasu je instalace nelegální. Právě tato myšlenka byla zakotvena ve svém rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace, – říká šéf Západní advokátní komory v Moskvě Alexandr Injutin.

Z rozboru soudní praxe vyplývá, že většina již vydaných soudních rozhodnutí ukládajících povinnost demontovat klimatizaci je založena na skutečnosti, že fasáda budovy (vnější, nosné stěny) je společným majetkem všech vlastníky bytového domu (článek 1 čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace), pak Z účinnosti občanského práva s ním lze nakládat pouze se souhlasem ostatních vlastníků (část 1 článku 247 občanského zákoníku). Ruské federace). To znamená, že pro soudy to vše sestává ze vzorce: neexistuje žádný formalizovaný souhlas – externí klimatizační jednotka musí být demontována. Ukazuje se, že definice ozbrojených sil pouze upevnila již zavedený přístup.

— Postoj Nejvyššího soudu si zasluhuje pozornost, avšak ani jeden federální zákon přímo nenaznačuje potřebu získat nějaké zvláštní povolení k instalaci domácí klimatizace, – uvádí právník Moskevské regionální advokátní komory Bogdan Leskiv. — Kromě toho mají některé zakládající subjekty Ruské federace své vlastní zákony a předpisy o klimatizacích v bytových domech, jejichž účinnost není zrušena rozhodnutím Nejvyššího soudu Ruské federace.

A skutečně, například v Moskevské oblasti jsou záležitosti s klimatizacemi upraveny zákonem č. 191/2014-OZ, v Kursku – rozhodnutí městské schůze č. 22-5-RS, v Petrohradě – předpisy zlepšení města. A v Moskvě je postup instalace klimatizací specifikován v současných normách pro provoz bytového fondu ZhNM-2004/02.

— Bohužel i v případech, kdy úřední povolení obdrží od místní správy, bude platné pouze tehdy, pokud nebudou žádné stížnosti od sousedů nebo správcovských společností. Pokud se totiž spor dostane k soudu, jeho rozhodnutí s největší pravděpodobností nebude ve prospěch majitele klimatizace. Soudce může své stanovisko odůvodnit stejným nedostatkem souhlasu zaznamenaným v zápisu ze shromáždění vlastníků bytového domu, – vysvětluje právník Moskevské meziregionální advokátní komory Dmitrij Shagin.

Co se stane s již nainstalovanými klimatizacemi?

I se schválením může být požadováno odstranění klimatizace, pokud je umístěna na stěně historické budovy. Foto © Shutterstock

Odborníci se domnívají, že donutit vlastníky, aby demontovali dlouho instalované klimatizační zařízení, bude možné pouze soudní cestou. Navíc, i když existuje rozsudek Nejvyššího soudu, v řadě případů soudy zamítnou žádosti o nucenou demontáž. Za jakých podmínek se to může stát, vysvětlil Alexander Chaminskij, vedoucí Centra pro právo a pořádek v Moskvě a Moskevské oblasti.

— Hodně bude záležet na použití procesního práva. Chcete-li uplatnit nárok, budete muset dodržet promlčecí lhůtu. Obecně jsou to tři roky od okamžiku, kdy se osoba dozvěděla o porušení svých práv. Proto se zdá, že u již nainstalovaných jednotek, aby se majitelé vyhnuli soudním sporům, musí uchovávat dokumenty potvrzující datum instalace zařízení.

To znamená, že se ukazuje, že pokud správcovská společnost nebo sousedé neuplatnili žádné nároky do tří let od data instalace zařízení, souhlasili tím s jeho umístěním.

Je však třeba mít na paměti, že situace s faktickým souhlasem (tedy když nebyly po dobu tří let vzneseny žádné požadavky na demontáž klimatizace) může fungovat pouze v případě, že externí jednotka není instalována na stěně historického domu, který je klasifikován jako kulturní památka. V opačném případě může být nutné klimatizaci odstranit, protože poškozuje chráněný objekt.

Co dělat, když teprve plánujete instalaci klimatizace

— Abyste si mohli legálně nainstalovat klimatizaci do bytu a žít v klidu, má smysl před instalací získat souhlas valné hromady vlastníků a ověřit, zda platí zvláštní regionální předpisy o klimatizacích, – doporučuje Alexander Inyutin. – Pokud totiž nainstalujete klimatizaci bez takového povolení, pak mají místní úřady právo nejen vybírat pokutu (Článek 7.21 zákoníku o správních deliktech Ruské federace – od 1500 do 2500 rublů. – Poznámka. Život), ale také požadovat na vlastní náklady demontáž zařízení a provedení opravy stěny, ke které bylo připevněno.

Odborníci se domnívají, že donutit majitele k demontáži klimatizace pouze soudní cestou. Foto © Shutterstock

Je ve vašem bytě instalována klimatizace?

Ano, déle než tři roky

Ne, nepotřebuji ho

Zatím není nainstalováno, ale plánuji si ho koupit

Nejvyšší soud Ruska se znovu zabýval tím, zda byl vlastník na žádost řídícího orgánu povinen demontovat klimatizační jednotku z fasády domu a uvést zeď do původní podoby. Společně s expertkou Elenou Shereshovets jsme zdůraznili nejdůležitější argumenty soudu ve prospěch řídící organizace.

Klimatizace je instalována na společném pozemku bytového domu, který je ve správě správního orgánu

Vnější stěny domu jsou součástí společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě (část 1, článek 36 zákona o bydlení Ruské federace). Pokud vlastníci uzavřeli s organizací smlouvu o správě, pak je to správcovská organizace, která odpovídá za údržbu a opravy domu.

Zejména musí zajistit, aby na stěny bytových domů nebyly bez povolení připevňovány klimatizace, transparenty, nápisy a reklamní konstrukce (bod 3.5.8 Pravidel č. 170).

Manažerská organizace z Moskvy postupovala v souladu s těmito normami: provedla inspekci bytového domu a zjistila, že jeden z majitelů instaloval na fasádu venkovní klimatizační jednotku.

• demontoval klimatizaci instalovanou na fasádě domu;
• obnovil zeď po demontážních pracích v souladu s jejím designem a barvou;
• zaplatil soudní pokutu ve výši 500 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí.

Zařízení porušuje práva sousedů a brání správnímu orgánu udržovat a opravovat společný majetek bytového domu

• rozhodnutí Gagarinského okresního soudu v Moskvě ze dne 13.12.2021. prosince 2 ve věci č. 4697-2021/XNUMX;
• odvolání moskevského městského soudu ze dne 26.04.2022. dubna 33 ve věci č. 15281-2022/XNUMX.

Nebrali v úvahu argumenty majitelky, že zařízení, které umístila, neporušuje zájmy sousedů a vyhovuje všem požadavkům právních úkonů. Instalace klimatizace na fasádu bytového domu bez souhlasu sousedů je porušením zákona a práv vlastníků prostor. Rovněž zařízení na stěně domu brání správci v plnění povinností při údržbě a opravách společného majetku.

Úřady částečně vyhověly žalobě UO: žalovaná musela demontovat venkovní klimatizační jednotku a uvést zeď do původního stavu. Soudy snížily výši trestu na 100 rublů za den až do data splnění požadavků.

Klimatizace porušuje normy stavebně technické dokumentace a další předpisy

Majitel podal stížnost ke kasačnímu soudu, který rozhodnutí nižších orgánů zrušil a spor poslal k novému projednání (rozsudek druhého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 21.07.2022. července 88 ve věci č. 14531-2022 /XNUMX).

Soudce poukázal na to, že instalace klimatizace na fasádu nepředstavuje rekonstrukci nebo přestavbu prostor v bytovém domě a nevyžaduje souhlas valné hromady vlastníků pro takové práce (odst. 3, 25 odst. 3 požadavků z usnesení moskevské vlády č. 25.10.201-PP ze dne 508. října XNUMX). Také v případě, že bytový dům není kulturní památkou, není potřeba získat souhlas od místní samosprávy.

• neexistuje žádné ustanovení pro získání jakýchkoli povolení pro instalaci klimatizace vlastníkem bytového domu;
• postup vydávání těchto povolení není upraven;
• Orgány, které mají pravomoc je vydávat, nejsou uvedeny.

Kasační soud při rozhodování vycházel ze znaleckého posudku. Upozornil, že klimatizace na fasádě bytového domu neporušuje požadavky regulační stavebně technické dokumentace a nemá negativní dopad na obyvatele domu.

V důsledku instalace zařízení se celkový majetek vlastníků nesnížil, a proto není třeba získávat souhlas k takovým pracím od ostatních vlastníků prostor. Případ byl vrácen odvolacímu soudu k projednání.

Majitel nedostal povolení OSS k instalaci klimatizace na fasádu domu

Manažerská organizace podala stížnost k Nejvyššímu soudu Ruska v domnění, že kasační instance rozhodla v rozporu s požadavky zákona. Nejvyšší soud Ruské federace přijal stížnost k posouzení.

Poukázal na to, že zmenšení výměry nebo skladby společného majetku po instalaci zařízení není pro spor právně významné: jde o otázku dodržení postupu při užívání takového majetku.

1. Instalace venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu je porušením práv vlastníků, jelikož fasáda je společným majetkem.
2. Právo vlastníků prostor užívat a nakládat s takovým majetkem nelze vykládat tak, že umožňuje jednomu vlastníkovi porušovat obdobná práva sousedů a staví se tak proti jejich zájmům.
3. Ten, kdo rovným dílem s ostatními vlastní, užívá a nakládá se společným majetkem bytového domu, může toto právo uplatnit jen tehdy, dojde-li k dohodě všech účastníků podílového spoluvlastnictví.
4. Umístění osobního vybavení na společném majetku bytového domu bez příslušného rozhodnutí OSS je v rozporu s požadavky zákona a porušuje práva vlastníků prostor.

Nejvyšší soud Ruské federace prohlásil rozsudek kasační instance za nezákonný a poslal případ k novému projednání (rozsudek Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 28.03.2023. března 5 č. 22-KG150-2-KXNUMX).

Poznámka pro správce budov

• je nutné schválit jednotné normy pro umístění takového zařízení na fasády bytových domů a odstranit zbytečné souhlasy;
• provozní společnosti musí zpracovat jednotný projekt s umístěním klimatizací a nechat jej schválit městskou správou nebo magistrátem;
• Takový projekt stačí s obyvateli bytového domu dohodnout pouze jednou.

Nejvyšší soud Ruské federace již zaujal stanovisko k otázce reorganizace části společného majetku bez zohlednění názoru vlastníků prostor. V takové situaci je vlastník povinen získat nejen souhlas od oprávněného orgánu státní správy, ale i od sousedů předložením záležitosti na valnou hromadu. Nižší orgány však takové spory řeší odlišně.

Jak řešíte problém s klimatizacemi na fasádě bytového domu? Řekněte nám to v komentářích.